叭楼,新房带看,二手房代办过户,望京二手房精选房源,您置业的小管家。
拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个,1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号|
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球
Q:提问:京总,您好。认真阅读您的问答已经有一段时间了,也学习了星球精华文章,有些想法已经升级,还想就具体方案向您请教一下。我母亲一个人在三里屯居住,1998年的100平两室一厅、双卫双阳台南北通透,在六楼顶层,带电梯一梯两户(电梯不是后加装的),小区很安静很安全。我已婚未孕住在光华里50平老破小,才买两年,公婆住在附近比较好的小区150平,我们计划明年要孩子,不打算去东西海,我们工作单位在东二三环。 换房初衷是想离我近一些,或有更好的学区,更重要的是希望就此机会资产优化,买卖金额添50万之内可接受。方案一:原计划置换到温莎南向一室一厅
优势是离我非常近,以后有孩子搭把手也方便,且租售比四个方案中最高;劣势是在商业区而非住宅区,且小区只有一栋楼流动性受影响。 看到您文章里说过学区在孩子上学前一年操作最好,很有启发,目前我们生活重心都在这边,要不就置换到温莎后,等快上学再看是都置换到太阳公元,也有可能公公婆婆到时候置换,我们租房。方案二:直接换到太阳公元南向一室一厅 优势是像您文章中指出的,属于朝阳核心区第一梯队,且以后有孩子也能用上这个学区。但因为单价很贵,这个一室一厅真的非常小,
感觉居住体验下降很多,且周围全是住宅,跟现在在商业区非常不一样,这点也有顾虑。 离我们又很远,所以很可能买了之后租出去(租售比四个方案中最低),再在我们附近租房住,等有孩子再一起搬到太阳宫附近。另外我们名下没有资格了,公公婆婆的房子在老公名下,只能我母亲的名字,这样如果奔学区的话,将来上学可能涉及排位问题。 方案三:置换到凤凰城的南向一室一厅 优势是小区不错,总共四期流动性应该可以,听经纪人说中学跟太阳宫人大附是同样的师资。但这是一个折中的方案,也没离我们近,也不是朝阳最好的学区,但感觉比起太阳宫,更兼具了商业。
以后我们就算搬过太阳宫,离着也比较近。 方案四:不换。直接等到孩子上学一年前,再全家都一起换,优势是省得五六年后再折腾换一趟,住着也舒服也不用添钱,且目前是两室一厅,比小众的一室一厅更有优势?顾虑是已发现流通性不行,房龄日渐增加,小区很少出房参考性小,且顶层市场反响不好,怕继续持,将来再换更优资产就得添更多钱。请问以上四种方案哪个更优,或您有更好的建议么?最近出价都比较低且周期长,要换的话应不应该一咬牙出了赶紧置换,还是等到市场回暖会更好出掉这个顶层呢?盼回复,感谢!
A:回答:您好,1、方案二三优于一,一要果断的弃掉,被商业体包围的小众盘无论品质高低都是没有长期价值的,符合长期价值的楼盘一定是要和商业体、产业区保持安全距离,最好的产住结合是动静分离而不是混为一体,所以你顾虑的太阳宫全是住宅区属于稀缺资源,而不是缺陷。关于太阳公元和凤凰城,太阳公元长期价值和流动性都很好,无论大小户型市场由暖转冷都会存在价格回调的现象,任何商品都不存在只涨不跌,好房子的回调比例会很小,差房子可能是涨多少跌多少,甚至跌破买入价。
凤凰城的保值性及流动性也很好,只是爆发条件可能比着太阳公元差一些,这个盘比较稳当,适合超长线投资。你也可以看看火星园,价格适中的白领盘更适合投资,可参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图 2、你描述中100平那套户型更有优势一些,参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032),大两居符合未来的主流标准,50平这套显的就有些小了,这种老房子不能有太高的预期,北京商品房总量老房子的比例占到了70%以上,也就是说这类房子现在和将来都是没有稀缺性的,
内城区相比于外城区只是保证了流动价值与保值性,而它未来的天花板取决于北京的市场均价,如果均价突破10万,内城区的老房子也会跟着往上走,所以这类房子的投资效率比较低, 如果有可能的话尽量选择换,最好是把100平和50平两套全部脱手换个大的,一居室不能作为增值的主要类型,只能作为跳板来过渡,将来有条件还是要升级为大户型的,现在的市场翻倍式的上涨在中短期几乎不太容易实现,500万的小房子按照10%也就是50万的差价,选对产品的情况下你的持仓面积越大,利润也就越多。如果是一换一建议出50留100,100平那套户型社区好一些,如果老破小的市场回暖它的反应速度会是最快的,可参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利!
Q:提问:星主你好,经常刷公众号,觉得 非常专业也很中肯,所以想向您请教,目前持有通州金隅花石匠142平四居,挂牌750,小区同户型最低成交680,犹豫要不要现在低价卖出,下一步置换不想贷款,或者不接受降价继续持有出租吃租金每月6500,请赐教,谢谢 A:回答:您好,第一、通州的改善市场不会那么快启动,即便是在某一阶段集中放量价格走高,也会是两居和小三居,这是通州的主力户型,
第二、金隅花石匠这个楼盘的位置距离通州的财富中心太远了,需要靠外溢支撑,而通州中短期或者说中长期是不会出现外溢现象的,因为核心位置和外溢的价格并没有差多少,只有当核心位置的价格涨到大部分人接受不了,才会传导到外溢板块,这个时候外溢板块就会涨,
第三、既然是外溢板块,户型和面积太大都会降低金融性与流动性,外溢板块的小户型是最好的,从这三个方面金隅花石匠是需要做置换升级的,现在大盘价格在往下走,等于是降低了进场门槛,去降价抛售自己的房子买大盘,不但占有了价格上的便宜,还占有了地段与楼盘上的资源,看似自己折价了实际不亏,建议您参考星球内精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图、04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:京总您好!计划一两年内置换,还望您能指点迷津。本人家庭有两套房,一套是大兴生物医药基地龙湖时代天街西区136平三居,一套是海淀西三旗永泰园顶层5层南向42平一居室。准备两套都卖了置换到海淀清河片区(北五环边上京藏高速东西两侧),打算换个3居。永泰园这个房子得在2025年5月份老二儿登记入学以后才能过户。龙湖时代天街的房子挂了小半年,看房的很少。我是想在买方市场阶段完成置换,但是在置换实操方面我有几个问题想请教您: 1.您怎么看龙湖时代天街这套房子?
我印象中23年11月份出了1套510的,目前有客户只出到480,您建议是现在割肉还是再等等下半年的政策,或者干脆跟永泰那套在2025年上半年同步置换?您觉得这一年内有可能再到500以上吗?主要担心万一现在割肉错过房价的上涨,却又不能马上置换导致踏空;又担心同步置换节奏跟不上。2.您觉得海淀清河片区现在到底了吗?我感觉这片相比较价格比较坚挺,会不会补跌?是现在适合出手买还是25年以后更合适?
A:回答:您好,1、参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;生物医药基地这一片的补涨会很慢,重要的是变现能力弱,投资属性越强越有价有市,涨上来之后可以随时变现,反之流动性差的涨幅波动性会非常大,市场好的时候可能会出现一个上涨期,本可以选择在市场最高点套现离场,但流通性太差会导致拉长成交周期,看着是涨价了,实际成交周期被拉长,想要出货只有降价,因为这种地段的次新没有稀缺性,无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大,在高峰期出不了货,
一旦牛市消失,实际跟没涨一样,因为上涨的那部分都是虚价,西红门这条线是有行情的,越靠北越容易兑现,反之越靠南越难。 可以做一个测算,480和510只有30万的差价,正常的如果这个位置回到500以上的价格,就意味着回暖上涨的行情基本已经渗透大部分地区了,此时您再启动置换,额外需要付出的成本大概率会超过30万,因为您是升级嘛,不但升级地段楼盘还包括了面积,其实价格反弹上来去启动是降低您整个置换效益的。
2、补跌用专业术语应该是面对市场风险压力,投资者重新评估后的价格调整,这里面有两个关键点:首先北京的存量房市场是不存在风险的,房地产的风险更多的是指向增量市场,从大的方向北京的二手房市场没有任何问题,其次现在的市场风险是由大到小,而不是由小到大,第二:存量房市场投资的门槛比较高,尤其是像北京这种城市,最低的入场门槛也要五六百万,如果是两三百万的产品,或者说一两百左右的,会存在面对市场压力的风险而选择大面积抛售,这就会形成补跌,以清河为例补跌的可能性很小,
某一两套的低价成交没有任何说服力。 升级原则上是要先买后卖的,考虑到生物医药基地的出货效率不会那么快,最好是双边同时进行,卖出的同时有房可买,买进的时候有客接盘,房地产交易变数太大,没有签约合同支付定金都存在不可控的变化,所以这个时间差最好是控制在一天之内,也就是您挂牌的同时要勤去看房,可以根据意向客户的购买强弱锁定2-3套意向房源,有可能的话最好和房主见面聊聊,自己的房子一旦有买家支付定金那边就可以启动了,具体操作上的细节建议您参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利!
Q:提问:京总好! 我是北京集体户口,目前在深圳工作生活,孩子二年级。计划2024年在北京买房,把集体户口迁出,孩子初中一年级或者二年级在北京落户,参加北京高中升学。目前考虑的思路是: 1. 选择有利于初升高(转学后初中不差),高中质量较为均衡的片区 2. 片区未来增值保值空间大 3. 预算600-700万左右,有看过西城陶白区和亦庄河西区的房子。西城教育资源丰富,保值确定性高,但房子年代久远且普遍保养较差。亦庄房龄较新,虽有名校分校加持,但未来如何还要时间来验证。请教京总,根据家庭目前的情况,首先可以在片区选择上给予指导吗?
A:回答:您好,从爆发性来看西城的确要比亦庄更容易大跃升,但具备这种条件的都是资源比较稀缺的项目,西城内所有楼盘拥有相同的资源,将来房价整体往上走,基本可以实现同步增值,但并不是所有的项目都能达到理想的预期,只有资源稀缺的项目才具备大跃升的资本,这个资源稀缺可以参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照600-700的预算在西城可能拿不到品相特别好的项目,相反亦庄可以在第二梯队选一套主流的南北三居,这两个盘是同价位比较稀缺的,将来也具备跃升的条件,只是亦庄的学校和西城有很大的区别 从保值增值性上这个预算更适合布局到亦庄,
即便是将来学校的成绩不理想,也不会影响房价出现大幅下跌的风险,学校是锦上添花,亦庄房价的上涨是因为这个区域有核心产业支撑,在亦庄工作收入水平可以不断增长,具备稀缺资源的项目自然会因为需求量不断增加而推动价格上涨,如果本地的已经全部完成置换,将来市场还会有新的首套住房需求,而实际的情况是亦庄本地的并没有全部完成置换,最初购买刚需盘的客户和本地还未置换的客户,都是将来推动改善楼盘价格上涨的主要因素,在亦庄有条件选择第一二梯队的楼盘方向上不会偏,选筹上可以参考星球会员文章84大兴跑赢大盘选筹导图,祝顺利!
Q:提问:星主您好,一直关注您很久了,认真阅读了您的文章,很敬佩您对北京房地产趋势判断及各区域的分析,诚心向您请教。我现住西城,前年退休后返聘到石景山上班,感觉现在石景山很宜居,所以计划在石景山古城地区买套小房子,一来免了每日上班奔波之苦,二来想把部分资金分散投资,以免现金贬值。老公上班在五棵松,离古城也不远。 目前我有500万资金,近期看中了两套房子:一套中海金玺公馆的88.5平的两居,600万;另一套金融街长安中心91平两居的公寓(在京西商务区里的独立商住楼),270万,是商业性质的。目前纠结的是:如果买金玺公馆,好处是房子是住宅性质,
以后如果想卖容易出手,但问题是除了占用手上所有资金还需贷款100万,后续负担较重。如果买长安中心,恰好能满足居住和分散投资的需求,且手上还能留有200多万流动资金,但问题是房子是商业性质,后续出售较难,且价格下降风险较大。 我现在倾向于买长安中心的公寓,想法是占用资金少,在经济上没有影响,房子户型朝向楼层都很好,居住舒适度也不错。我西城的房子是次新3房,孩子在国外已上班,后续没有换房买房教育的需求,这个公寓如果不住也不急于出售变现,可以出租。所以向您请教两个问题:1、以目前我的资金和需求情况来看,选择上面哪套房子较好?2、这个长安中心公寓目前每平米3万元的价格是否可入手?未来这个区域商业公寓的价格趋势如何?除了这两个方案,您还有其他的方案推荐给我吗?期待您的指导!感谢!
A:回答:您好,公寓虽然占用你的资金比较少,但存在不保值与流动性弱的问题,住房投资更多的是财产的保值与增值,将来可以跑赢通胀,石景山西部整体投资属性偏弱,可参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议,住宅将来是有流通性的,公寓原则上是不建议作为投资的对象,即便是要买也尽可能买到繁华商业地段,这种位置以后租赁市场更大,租金水平也可,非核心地段尤其是偏离主城区的位置,一旦不再需要自住时可能也不会那么容易出租,保障房公租房涌入市场,基本公寓的空间就很小了
空置期及租金都没有保证,如果出现非常长的空置期,加上房子的各种费用可能会成为负资产,后期处理起来很麻烦,你西城的次新三居属于非常优质的仓位,阶段性自住需要可以根据自己的资金调整投资限额,把目光扩大到全城做一套小户型纯投资配置以租换租,喜欢什么样的居住环境直接去租即可,将来不住时可以随时撤回,而投资的小户型会随着时间推移得到价值提升,不必非要靠买来解决,会降低整个资产的成长效率,建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号|
进入知识星球可进行提问
公众号 知识星球会员文章
每周更新一篇
宏观类(部分)
01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032)
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘
07#巧用杠杆,贷款的利用
微观类(部分)
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典:北京17大贬值区域导图
13#学区宝典:东西海学区房选筹导图
14#置换宝典:一次吃饱10年,拒绝多动症
15#望京139个盘,稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类(部分)
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明:本站内容来源于网络或叭楼会员发布,叭楼只作为信息发布平台,版权归原作者所有,本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题,如对内容有歧义,可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通,经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容