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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好。认真阅读您的问答已经有一段时间了，也学习了星球精华文章，有些想法已经升级，还想就具体方案向您请教一下。我母亲一个人在三里屯居住，1998年的100平两室一厅、双卫双阳台南北通透，在六楼顶层，带电梯一梯两户（电梯不是后加装的），小区很安静很安全。我已婚未孕住在光华里50平老破小，才买两年，公婆住在附近比较好的小区150平，我们计划明年要孩子，不打算去东西海，我们工作单位在东二三环。 换房初衷是想离我近一些，或有更好的学区，更重要的是希望就此机会资产优化，买卖金额添50万之内可接受。方案一：原计划置换到温莎南向一室一厅
优势是离我非常近，以后有孩子搭把手也方便，且租售比四个方案中最高；劣势是在商业区而非住宅区，且小区只有一栋楼流动性受影响。 看到您文章里说过学区在孩子上学前一年操作最好，很有启发，目前我们生活重心都在这边，要不就置换到温莎后，等快上学再看是都置换到太阳公元，也有可能公公婆婆到时候置换，我们租房。方案二：直接换到太阳公元南向一室一厅 优势是像您文章中指出的，属于朝阳核心区第一梯队，且以后有孩子也能用上这个学区。但因为单价很贵，这个一室一厅真的非常小，
感觉居住体验下降很多，且周围全是住宅，跟现在在商业区非常不一样，这点也有顾虑。 离我们又很远，所以很可能买了之后租出去（租售比四个方案中最低），再在我们附近租房住，等有孩子再一起搬到太阳宫附近。另外我们名下没有资格了，公公婆婆的房子在老公名下，只能我母亲的名字，这样如果奔学区的话，将来上学可能涉及排位问题。 方案三：置换到凤凰城的南向一室一厅 优势是小区不错，总共四期流动性应该可以，听经纪人说中学跟太阳宫人大附是同样的师资。但这是一个折中的方案，也没离我们近，也不是朝阳最好的学区，但感觉比起太阳宫，更兼具了商业。
以后我们就算搬过太阳宫，离着也比较近。 方案四：不换。直接等到孩子上学一年前，再全家都一起换，优势是省得五六年后再折腾换一趟，住着也舒服也不用添钱，且目前是两室一厅，比小众的一室一厅更有优势？顾虑是已发现流通性不行，房龄日渐增加，小区很少出房参考性小，且顶层市场反响不好，怕继续持，将来再换更优资产就得添更多钱。请问以上四种方案哪个更优，或您有更好的建议么？最近出价都比较低且周期长，要换的话应不应该一咬牙出了赶紧置换，还是等到市场回暖会更好出掉这个顶层呢？盼回复，感谢！
A:回答:您好，1、方案二三优于一，一要果断的弃掉，被商业体包围的小众盘无论品质高低都是没有长期价值的，符合长期价值的楼盘一定是要和商业体、产业区保持安全距离，最好的产住结合是动静分离而不是混为一体，所以你顾虑的太阳宫全是住宅区属于稀缺资源，而不是缺陷。关于太阳公元和凤凰城，太阳公元长期价值和流动性都很好，无论大小户型市场由暖转冷都会存在价格回调的现象，任何商品都不存在只涨不跌，好房子的回调比例会很小，差房子可能是涨多少跌多少，甚至跌破买入价。
凤凰城的保值性及流动性也很好，只是爆发条件可能比着太阳公元差一些，这个盘比较稳当，适合超长线投资。你也可以看看火星园，价格适中的白领盘更适合投资，可参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图 2、你描述中100平那套户型更有优势一些，参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,大两居符合未来的主流标准，50平这套显的就有些小了，这种老房子不能有太高的预期，北京商品房总量老房子的比例占到了70%以上，也就是说这类房子现在和将来都是没有稀缺性的，
内城区相比于外城区只是保证了流动价值与保值性，而它未来的天花板取决于北京的市场均价，如果均价突破10万，内城区的老房子也会跟着往上走，所以这类房子的投资效率比较低， 如果有可能的话尽量选择换，最好是把100平和50平两套全部脱手换个大的，一居室不能作为增值的主要类型，只能作为跳板来过渡，将来有条件还是要升级为大户型的，现在的市场翻倍式的上涨在中短期几乎不太容易实现，500万的小房子按照10%也就是50万的差价，选对产品的情况下你的持仓面积越大，利润也就越多。如果是一换一建议出50留100，100平那套户型社区好一些，如果老破小的市场回暖它的反应速度会是最快的，可参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！
Q:提问:星主你好，经常刷公众号，觉得 非常专业也很中肯，所以想向您请教，目前持有通州金隅花石匠142平四居，挂牌750，小区同户型最低成交680，犹豫要不要现在低价卖出，下一步置换不想贷款，或者不接受降价继续持有出租吃租金每月6500，请赐教，谢谢 A:回答:您好，第一、通州的改善市场不会那么快启动，即便是在某一阶段集中放量价格走高，也会是两居和小三居，这是通州的主力户型，
第二、金隅花石匠这个楼盘的位置距离通州的财富中心太远了，需要靠外溢支撑，而通州中短期或者说中长期是不会出现外溢现象的，因为核心位置和外溢的价格并没有差多少，只有当核心位置的价格涨到大部分人接受不了，才会传导到外溢板块，这个时候外溢板块就会涨，
第三、既然是外溢板块，户型和面积太大都会降低金融性与流动性，外溢板块的小户型是最好的，从这三个方面金隅花石匠是需要做置换升级的，现在大盘价格在往下走，等于是降低了进场门槛，去降价抛售自己的房子买大盘，不但占有了价格上的便宜，还占有了地段与楼盘上的资源，看似自己折价了实际不亏，建议您参考星球内精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:京总您好！计划一两年内置换，还望您能指点迷津。本人家庭有两套房，一套是大兴生物医药基地龙湖时代天街西区136平三居，一套是海淀西三旗永泰园顶层5层南向42平一居室。准备两套都卖了置换到海淀清河片区（北五环边上京藏高速东西两侧），打算换个3居。永泰园这个房子得在2025年5月份老二儿登记入学以后才能过户。龙湖时代天街的房子挂了小半年，看房的很少。我是想在买方市场阶段完成置换，但是在置换实操方面我有几个问题想请教您： 1.您怎么看龙湖时代天街这套房子？
我印象中23年11月份出了1套510的，目前有客户只出到480，您建议是现在割肉还是再等等下半年的政策，或者干脆跟永泰那套在2025年上半年同步置换？您觉得这一年内有可能再到500以上吗？主要担心万一现在割肉错过房价的上涨，却又不能马上置换导致踏空；又担心同步置换节奏跟不上。2.您觉得海淀清河片区现在到底了吗？我感觉这片相比较价格比较坚挺，会不会补跌？是现在适合出手买还是25年以后更合适？
A:回答:您好，1、参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现，反之流动性差的涨幅波动性会非常大，市场好的时候可能会出现一个上涨期，本可以选择在市场最高点套现离场，但流通性太差会导致拉长成交周期，看着是涨价了，实际成交周期被拉长，想要出货只有降价，因为这种地段的次新没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，在高峰期出不了货，
一旦牛市消失，实际跟没涨一样，因为上涨的那部分都是虚价，西红门这条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难。 可以做一个测算，480和510只有30万的差价，正常的如果这个位置回到500以上的价格，就意味着回暖上涨的行情基本已经渗透大部分地区了，此时您再启动置换，额外需要付出的成本大概率会超过30万，因为您是升级嘛，不但升级地段楼盘还包括了面积，其实价格反弹上来去启动是降低您整个置换效益的。
2、补跌用专业术语应该是面对市场风险压力，投资者重新评估后的价格调整，这里面有两个关键点：首先北京的存量房市场是不存在风险的，房地产的风险更多的是指向增量市场，从大的方向北京的二手房市场没有任何问题，其次现在的市场风险是由大到小，而不是由小到大，第二：存量房市场投资的门槛比较高，尤其是像北京这种城市，最低的入场门槛也要五六百万，如果是两三百万的产品，或者说一两百左右的，会存在面对市场压力的风险而选择大面积抛售，这就会形成补跌，以清河为例补跌的可能性很小，
某一两套的低价成交没有任何说服力。 升级原则上是要先买后卖的，考虑到生物医药基地的出货效率不会那么快，最好是双边同时进行，卖出的同时有房可买，买进的时候有客接盘，房地产交易变数太大，没有签约合同支付定金都存在不可控的变化，所以这个时间差最好是控制在一天之内，也就是您挂牌的同时要勤去看房，可以根据意向客户的购买强弱锁定2-3套意向房源，有可能的话最好和房主见面聊聊，自己的房子一旦有买家支付定金那边就可以启动了，具体操作上的细节建议您参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！
Q:提问:京总好! 我是北京集体户口，目前在深圳工作生活，孩子二年级。计划2024年在北京买房，把集体户口迁出，孩子初中一年级或者二年级在北京落户，参加北京高中升学。目前考虑的思路是： 1. 选择有利于初升高（转学后初中不差），高中质量较为均衡的片区 2. 片区未来增值保值空间大 3. 预算600-700万左右，有看过西城陶白区和亦庄河西区的房子。西城教育资源丰富，保值确定性高，但房子年代久远且普遍保养较差。亦庄房龄较新，虽有名校分校加持，但未来如何还要时间来验证。请教京总，根据家庭目前的情况，首先可以在片区选择上给予指导吗？
A:回答:您好，从爆发性来看西城的确要比亦庄更容易大跃升，但具备这种条件的都是资源比较稀缺的项目，西城内所有楼盘拥有相同的资源，将来房价整体往上走，基本可以实现同步增值，但并不是所有的项目都能达到理想的预期，只有资源稀缺的项目才具备大跃升的资本，这个资源稀缺可以参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，按照600-700的预算在西城可能拿不到品相特别好的项目，相反亦庄可以在第二梯队选一套主流的南北三居，这两个盘是同价位比较稀缺的，将来也具备跃升的条件，只是亦庄的学校和西城有很大的区别 从保值增值性上这个预算更适合布局到亦庄，
即便是将来学校的成绩不理想，也不会影响房价出现大幅下跌的风险，学校是锦上添花，亦庄房价的上涨是因为这个区域有核心产业支撑，在亦庄工作收入水平可以不断增长，具备稀缺资源的项目自然会因为需求量不断增加而推动价格上涨，如果本地的已经全部完成置换，将来市场还会有新的首套住房需求，而实际的情况是亦庄本地的并没有全部完成置换，最初购买刚需盘的客户和本地还未置换的客户，都是将来推动改善楼盘价格上涨的主要因素，在亦庄有条件选择第一二梯队的楼盘方向上不会偏，选筹上可以参考星球会员文章84大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！
Q:提问:星主您好，一直关注您很久了，认真阅读了您的文章，很敬佩您对北京房地产趋势判断及各区域的分析，诚心向您请教。我现住西城，前年退休后返聘到石景山上班，感觉现在石景山很宜居，所以计划在石景山古城地区买套小房子，一来免了每日上班奔波之苦，二来想把部分资金分散投资，以免现金贬值。老公上班在五棵松，离古城也不远。 目前我有500万资金，近期看中了两套房子：一套中海金玺公馆的88.5平的两居，600万；另一套金融街长安中心91平两居的公寓(在京西商务区里的独立商住楼)，270万，是商业性质的。目前纠结的是：如果买金玺公馆，好处是房子是住宅性质，
以后如果想卖容易出手，但问题是除了占用手上所有资金还需贷款100万，后续负担较重。如果买长安中心，恰好能满足居住和分散投资的需求，且手上还能留有200多万流动资金，但问题是房子是商业性质，后续出售较难，且价格下降风险较大。 我现在倾向于买长安中心的公寓，想法是占用资金少，在经济上没有影响，房子户型朝向楼层都很好，居住舒适度也不错。我西城的房子是次新3房，孩子在国外已上班，后续没有换房买房教育的需求，这个公寓如果不住也不急于出售变现，可以出租。所以向您请教两个问题：1、以目前我的资金和需求情况来看，选择上面哪套房子较好？2、这个长安中心公寓目前每平米3万元的价格是否可入手？未来这个区域商业公寓的价格趋势如何？除了这两个方案，您还有其他的方案推荐给我吗？期待您的指导！感谢！
A:回答:您好，公寓虽然占用你的资金比较少，但存在不保值与流动性弱的问题，住房投资更多的是财产的保值与增值，将来可以跑赢通胀，石景山西部整体投资属性偏弱，可参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，住宅将来是有流通性的，公寓原则上是不建议作为投资的对象，即便是要买也尽可能买到繁华商业地段，这种位置以后租赁市场更大，租金水平也可，非核心地段尤其是偏离主城区的位置，一旦不再需要自住时可能也不会那么容易出租，保障房公租房涌入市场，基本公寓的空间就很小了
空置期及租金都没有保证，如果出现非常长的空置期，加上房子的各种费用可能会成为负资产，后期处理起来很麻烦，你西城的次新三居属于非常优质的仓位，阶段性自住需要可以根据自己的资金调整投资限额，把目光扩大到全城做一套小户型纯投资配置以租换租，喜欢什么样的居住环境直接去租即可，将来不住时可以随时撤回，而投资的小户型会随着时间推移得到价值提升，不必非要靠买来解决，会降低整个资产的成长效率，建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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