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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好，目前在考虑置换问题，预算大概负担得起900左右的房子，想通过置换实现资产升级保值增值。目前在清缘里中区，因为孩子刚上小学，所以感觉置换还得在这个学区。现在有一套清缘东里112平三居正在考虑中，房子双卧和客厅朝南，南边视野也不错，但是房子是有硬伤的，处在12层消防连廊层，其他层都是南北通透的，但这一层北边的厨房和小卧室看出去就是对着连廊，并且连廊层房子内屋顶加了三根横梁，所以我们也比较犹豫，但同户型就这1套在卖。今年5月成交了一套7层的是996，这一套业主底价吐口915个,我们的房子是清缘里中区东西向2居，不带电梯的6层（总高7层），去年最高505个，今年5月成交472个，

11月跟我们同楼层隔壁单元成交417（买房承担中介），所以我们的房子估计不会超过这个价。现在犹豫的是清缘东里这套房子目前这个价格值不值得入手？毕竟有硬伤，而且我们的房子也卖不上价估计也不好卖。我们目前置换完全是因两居不够住需要多一个卧室，把自己房子租出去再租一套三居也是可以的，所以也是在现在置换和先租房后续找时机再置换之间犹豫，请教您从家庭资产保值增值的角度有没有好的建议？

A:回答:您好，置换和升级属于两个不同的概念，置换是根据需求来选筹，比如工作调动、孩子上学、扩大居住面积等，这些都是基于家庭的需求来进行置换，然而这种置换是没有价值的，而升级是要先升级区域资源，再升级楼盘资源，最后才升级面积与户型，因为房地产是由土地和房屋两个部分组成的，稀缺的是土地，贵的也是土地，贵的房子有70%的价格是贵在了土地上，只有30%在房子上，所以把清缘里中区出掉往清缘东里换价值是不高的，清缘东里并不是区域内主流盘，你描述的112平双卧加客厅朝南也不是主流户型，这个户型客厅的采光面很窄，两个朝南的卧室往外伸将近3米的距离，

加上楼层的原因北卧窗只能往东开，虽说好地段可以弥补房源上的瑕疵，但要是主流盘且房子的本身不能有过多的硬伤，硬伤和瑕疵有很大区别，否则都会影响它的长期价值和流动价值，依照你的预算在这个板块置换目标应该瞄准主流盘主流户型，未来的成长性及流动价值都有保障，这种置换是属于升级的，在地段不变的情况下升级了楼盘资源并扩大了面积，如果不具备这种置换的条件可以先换到主流盘上的两居，效率也要比继续持有原来房产和换到东里上高，虽然扩大不了居住面积但升级了楼盘资源，

你的主要需求是实现资产升级保值增值,次要需求才是居住,清河是具备爆发条件的，这种地段楼盘资源和户型资源至少要占有一个才能吃到将来板块的行情，所以你需要在居住上和效率上做取舍，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，81#北京房产投资核心逻辑和原理，01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,祝顺利！

Q:提问:您好！我是在21年最高点入坑的蜂鸟妈妈！在朝阳还有一套大两居，周边配套很方便还有露台仓库，两个车位，暂时不打算置换。当初是卖了同小区的大三居买入的蜂鸟社区。但是现阶段被套在这个价格，而且孩子25年才上学，并且有打算上国际学校的想法，我现在应该怎么操作，是择机卖掉，还是等后面上学事情定妥再卖，如果卖什么时机比较合适！可以接受10%—20的亏损，是否有可能涨上来一点点，或者博主怎么看待就蜂鸟社区这样的小区未来走势 A:回答:您好，在购买学区房的策略上出现了严重的失误，

购买高溢价的学区房，要遵循入学最晚时间买小不买大的原则，这样可以规避入学之前由于政策变化带来房价波动的风险，因为高溢价的学区房人为干预性太强，从教育改革的方向，学区房是要被继续弱化的，这也是我把它列为高危资产的主要原因，既然已经购买，最好在25年孩子上学前不做任何决定，将来孩子需要三小这个学位，亏100万就是为学位而付费，这个亏损的计算方式要把学位与房子剥离开，房子是房子的价格，学位是学位的价格,这100万的付费对于你来说有学位价值，如果现在亏损出掉就等于真打水飘了，将来想上三小还要再付费，关于对类似蜂鸟家园这种学区房的预判，可以参考星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，

从投资的角度我们对短期暴涨的房子很敏感也很排斥，因为这种上涨更多是因概念炒作而得到的短期增值，作为外行人，把握不住出手的最高点很容易套牢，价值投资与概念投机有本质的区别，我们也一直推崇价值投资，价值投资是基于区域和楼盘的内在价值，这种价值是指资源的稀缺性、楼盘的稀缺性，效率的稀缺性，随着时间的推移会得到增值，这种增值性是确定的;可以参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理，而概念投机是基于市场情绪、趋势和阶段性热点，这种策略更注重短期收益，通过阶段性热点，利用市场情绪来获利，概念性投资品更像庄稼操纵的股票短期波动性较大，

没有准确的内幕消息十有九亏，相反价值投资是稳健的，不会出现暴涨暴跌现象，更适合普通人，蜂鸟未来的增值一定是因价值而非学位，万泉新新一居价格在13万左右，蜂鸟在15万，康桥在16万，万柳属于海淀的稀缺商圈，从购买力特征及居住属性，康桥万泉及碧水优于蜂鸟，蜂鸟格局为开间其它为正规一居，品质蜂鸟也较弱，碧水和万泉距离地铁站更近，而康桥品质及物管比蜂鸟更优，这种综合因素的叠加，蜂鸟的中短期价值都是不稳的，但也无需担心会跌穿，现在跌的是学位溢价，这部分全部洗净就会停止下跌，如果你们已经决定上国际学校，可以等到年后的三四月份入学前看市场情况抉择，相反如上国际学校存在不确定因素，最好是等孩子入学后再考虑出货，祝顺利!

Q:提问:京总您好，手头有现金200多点，在西城上班，考虑丰台四五百万的房子。请问1、现在这会四五百万的价有没有出手的必要？2、暂时看了一下丰台,丰益花园东区及西区、鹏润家园，感觉配套环境一般，请京总评价一下，有没有特别推荐的？

A:回答:您好，1、如果房价刚经历过一个上涨周期，这个时候要谨慎出手，所有的城市及商圈，只要房价经过一个上涨周期，无论小牛还是大牛，波段有多长，这种浪潮退后就会出现回调的现象，除非是那种超地段极度稀缺楼盘，这个回调周期是根据政策变化的，长则2年以上，其次是房价上涨的后期也要谨慎选择，小区里面的房源外部买家看不出规律，但小区内的业主很清楚的，房价上涨并不是一下子全部涨起来的，前期先走量，一般价格没有明显的气色，只有量大了才能推动价，第一批房源清空，

第二批房源挂牌的时候就会有所上涨，也就是中期，到后期也就是第三批，第四批房源挂牌价一定高，质未必好，而后期的成交量是很容易直线下滑的，一旦回调你就买到了顶部，只能等下一轮行情，下一轮之前你的买价属于历史最高价;以这一轮调整期为例,大跌亏损的人全是买在了最高点,关于进场时机的信号你可以参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,2、丰益花园及鹏润家园受益于丽泽影响整体不错，也可以往玉泉营方向淘淘万年花城的次新，板块内的标杆，保值性成长性都很好，祝顺利！

Q:提问:京总您好！关注很久了，多次拜读您的文章，非常佩服您的思维。情况说明：我、老公都是外地人，都没有京户，我可办北京工作居住证，我工作5年，老公工作8年。首房首贷，首付可300，总价不超过570；工作在中关村和酒仙桥；需求如下：两、三居；20年以内板楼；楼盘有保值、增值潜力，5年后好出手；学区中上；房型南向交通便利；孩子25年上幼儿园，准备24年买下房子；有以下疑问希望得到您的指点：1.我这个预算从保值、增值角度考虑选海淀、昌平还是朝阳？2.570的预算我看了海淀，房龄长户型差不太想考虑，唯一有希望的就是温泉镇保利西山林语了；

昌平看了龙域、霍营、朱辛庄、北苑。觉得金域华府、国风二、公园悦府不错；朝阳看了朝青、东坝、酒仙桥和望京，觉得东坝万达广场附近、国美、不错；不知道怎么选？想听听您的建议，哪些盘比较适合我？谢谢

A:回答:您好，我从选筹的方向和楼盘这两个维度来回复您，首先是方向上，可以重点去关注昌平的回龙观区域，虽然昌平从价值上不及朝阳与海淀，但回龙观属于昌平的龙头位置，海淀主要的财富中心在北部，并且呢将来大部分的核心尖产业也都会集中在此地，而回龙观和海北无缝衔接，所以就形成了海北是产业的聚集地，回龙观是人才的聚集地，人和产是分不开的，回龙观的房价一次次上涨一部分原因是上地西二旗不能有效的做到产住结合职住平衡，另一部分原因是海淀的房价涨的太快了，这个是区域特性导致的，所以上地西二旗持续向回龙观输送购买力才导致了多次上涨，这种结构将来不会轻易的大变，如果可以满足你们的居住需求是一个很不错的选择，

按照您们的预算去挑选主流户型即可，可参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,你看的几个项目都很好。关于楼盘上：朝阳和海淀为啥不建议您考虑，保利西山林语和国美都属于流量盘，缺乏大跃升的能力，一方面是购买力导致的，一方面是产品特性，刚需盘将来很难做领头羊，投资的效率比较低，海淀在往市区靠就离老破小越来越近了，关于老破小的建议我提及过很多次，星球内系统性的文章和精华问答都有，您可以往前翻。朝阳如果是围绕望京和国贸楼盘上不占优势，

参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,东坝酒仙桥都是资源很匮乏的位置，过去的涨幅都是区域垫底，将来补涨的可能性很小，从综合性、效率优先原则您们的这个预算回龙观可以占到海淀产业的资源，又能占到楼盘上的资源，而朝阳的酒仙桥和东坝从区域上没有稀缺性，和财富中心的距离也没优势，能选到的盘也都是中规中矩的，自然价值也会弱，在方向的选筹上建议您参阅星球精华栏会员文章03#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，祝顺利！

Q:提问:京总您好，最近一直在拜读您的文章，也想请您指点一二。我和爱人工作都在海淀区肖家河这边，目前在这附近租房，户口也是这边的集体户口，家里小孩子25年上小学，已经联系好会在天秀或者上地读书。现在想要买首套首贷，自住加保值，主要问题是资金有限，只能拿出130W左右，能承受月供15000，这么算只能承受总价400以内。前期考虑几个方案：一、买房山的次新房或准现房，优点是户型楼盘都比较好，缺点是日常通勤太远，特别是小孩上小学以后比较困难；

二、买石景山，优点是通勤时间短，缺点是户型都一般，而且担心将来不保值；三、最近在看回龙观和天通苑的老破大，主要是步梯的顶层复式和电梯的大两居或小三居，感觉通勤时间勉强还能接受，自住应该也还行，但是不知道这两个区域未来走势怎么样？想请教：一、像我这种情况现在是否应该考虑购入？还是继续租房观望？二、在购房区域选取上，是否能给一些意见建议？三、没有电梯的顶层复式（6+7）感觉性价比较高、套内面积大，能否作为购买选择？未来再出租或出售是否会比较困难？谢谢！

A:回答:您好，1、所有的购房无论大小都属于资产投资，既然是资产投资就不一定非要兼顾到住，按照北京的市场需求，大方向判断，房地产市场整体没有任何风险，下跌只是在特定的情况下发生，或者说是某项因素导向。这样的一个背景如果具备投资的条件，但不能兼顾到住可以将投与住分离，也就是如何去平衡投资与居住的问题，如果工作的区域综合资源都比较匮乏，没有什么像样的楼盘，而自己的筹码比较优，选筹的范围可以扩大到更优质的区域，这种情况如果为了通勤方便将就在工作的位置，从选筹的逻辑是居住属性大于投资属性，价值自然不大，正确的策略应该是投住分离以租换租，

另外一种情况是工作地所辐射到的都是拥有一线资源，预算范围内可选筹的范围很小，只能买到这些板块的尾盘，这些尾盘的行情并非将来主流，这种情况也要投住分离，投住分离的策略会提高资产的效率 2、既然是投住分离就没必要把目光聚焦到石景山和房山了,参考星球精华栏会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议、11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,这两个区域有价格低的优势,但价值比较弱,投资属性偏弱了些,可以往朝阳看看,整体房价偏低,也是刚需作为保值性比较牢靠的区域,

选筹的方向要么就是比较不错老破小,这样可以兼顾到居住,会有一定的通勤距离,比如枣营、麦子店街的两居,或者再往东到常营选择一些居住体验比较不错的次新产品,如苹果派,这两种选筹会比着你原有的选筹降低居住面积,但会提高金融属性,老房子一定是往城区买,而不是到城外买,城外本身价格就低,还有众多新盘与保障房项目,将来这些产品都会影响老房子的价值,在选筹上你参阅星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利!

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图