北京楼市：远郊次新，还未见底-叭楼楼市分享网

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Q:提问:星主好，现有清河永泰园两套房，上班一人在昌平一人在西城，想卖掉一套82平的房子，加上存款持有700万左右，考虑换1000-1200万的新房或次新（三居或四居），不考虑学区问题，通勤麻烦一点也可以接受，重点是增值保值，同时兼顾居住（我们还有十五年退休），想着房子如果升值比较好，5-10年后再换个环境更好的；否则长期持有也可以。目前在看关注的有永丰的新房（富华里等），这两天也有人推荐朱辛庄的中海寰宇；另外现在二手房普遍性价比更高，有合适楼盘的次新也可以考虑（如新北苑、望京、奥北等区域），想听听您的意见，如果买新房的话哪里更合适？次新的话呢？

A:回答:您好，建议你参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,效率最优的选择是将永泰园2套全部脱手去做置换升级，这个变现后再加上手持现金在选筹上是很灵活的，可以是在原有的地段置换，比如橡树湾系列和世华龙樾系列，也可以是往靠近城区的位置换，如望京奥森，这些区域你所能购买到的楼盘及户型对于持有的永泰园都属于大升级，相反如果是永丰或者朱辛庄是属于降级了，虽然你楼盘资源提升了，比如品质啊，户型啊，面积啊，但是地段资源降了，

这种牺牲地段资源去换楼盘资源是没有价值的，永丰的配套即便将来全部落地价值也不及清河，清河可以辐射东南西北四个方位，而永丰只能覆盖本地，朱辛庄是一个纯刚需的地段，更不适合你，将来资源聚焦的一线区域，符合产住结合条件的改善户型会越来越稀缺，你们做改善应该是要往这个方向换，而不是到存在极大不确定性的区域里，那种区域不符合将来市场的发展趋势，保值性及增值性都显弱，选筹上可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,一线区域的第一梯队都可以作为选筹目标，祝顺利！

Q:提问:星主好，看了很多您的文章觉得分析得都比较客观清晰。09年在远洋沁山水北区全款购买了同层挨着的两套88平米两居室，后在2020年全款在沁山水南区购买了一套西向二层带电梯的70平米大一居。另外在翠微路有一套88年的学区房，去年10月底买了沁山水附近永定翠庭的东向次顶层精装48平一居室，价格652万，签约交了30万订金。这个房子打算兼顾未来第三代入学，以及资产更优质的配置进行规划。原本的计划是在去年同期完成一买一卖，完成置换还能有几十万元的差价收入（当时翠微房有人出660多万购买）。但由于对市场有些误判而未能迅速卖出旧房，

后期价格一路下跌，中间有几个买家来谈，但距当时的心理预期有较大差距而未能成交。现在我们面临的是需要筹措622万元在4月中旬付给新房卖家才能不违约。所以现在决定是：暂停卖翠微旧房，改为出租，把自住的一套沁山水通过抵押贷款贷出600万再加一些借款可按约定完成买房。在这里非常想听您对我们现操作的分析及翠微旧房后续的市场趋势分析，具体为：一是我们购买的永定翠庭从投资属性上看评分如何。二是后续翠微老房市场走势的大概分析（23年3月小区同户型楼层和楼座比我们略好的房子卖了725万，

我们这个估计在当时为710左右，到今年3月前几天最后谈的一个客户给出价格是592万）。三是我们按照目前市场的情况是不是需大概持有在1年以上才有一定的回升机会，我想在回升期找个合适的点位卖出。四是最后想请您以专业角度对我们这案例进行一个评判（我们这个置换逻辑完全就是兼顾自用为主的情况下完成新旧资产的置换），确实不是以投资的大逻辑来进行布局的，因为需要满足住的近方便照顾老人，而为保证大家的生活质量，先在这里感谢您了~

A:回答:您好，1、永定翠庭虽然有品质上的优势，但户型资源很差，五棵松溢价比较高的2个项目一个是紫金长安，另一个就是永定翠庭，紫金长安属于改善产品，假如将来因学位因素利空这两个盘出现下跌，紫金长安会随着地段的价值、楼盘的稀缺性及改善市场的需求涨回去，而永定翠庭是比较偏刚需的，也就是说没有学位利空因素保值性尚可，一旦出现价格回落再回涨的效率比较低，这个项目的流量很少，也可以理解为小众盘。

2、阶段性的市场升温老破小未必能够回到原始的价格，如果是真正的大牛市，也就是持续的时间足够长，比如半年以上或者一年以上啊，优质地段的所有产品线基本都能渗透，老破小回调的效率及爆发性可能会低一些，所以你的预期一年左右是否能够回到原来的价格需要看整个市场的表现，现在是严重的多级分化状态，并不是一旦有行情所有产品都会出现上涨。

3、是的，这种布局谈不上投资，完全是围绕学位属性及居住属性，仓位数量太多太小了，对应的是降低了单产的效率，不符合将来市场的主流趋势，从将来的市场要求您的这些仓位是需要合并升级的，远洋沁山水三套小户型应该是调整为一套140平的三居和一套88平三居，这两个户型才是未来的主流产品，如果你以抵押贷的方式买新，房价不涨需要你不断的填补，关于贷款可参考星球会员文章07#巧用杠杆，贷款的利用，一切利用负债投资的前提是房价会涨，并且有很强的确定性，所以你的关注点需要从翠微的老破小卖出时机与抵押利息转移到整个资产包符不符合将来的主流趋势，建议你参考星球内精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，祝顺利！

Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2种方案现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出。请问您比较推荐哪种方向？非常感谢！

A:回答:您好，潘家园最好别重仓多仓，会吃房价不涨的亏,朝阳东部的发展是有断裂缺陷的，东三环三元桥到国贸，这一带基本全是老社区、酒店和城市综合体，国贸主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，南磨房路以南投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路一直到分钟寺基本都是回迁社区了，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平在整个朝阳是垫底的,牛市涨不动,逆势跌的最狠,方案二很好,建议你参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利!

Q:提问:您好，每天都在关注您的分析及文章。房子已于19年卖掉，现名下没房。手里资金1800。一：考虑保值增值投资一套1500左右的房子，喜欢奥森及周边的位置，海淀也可以，希望您给个建议小区。剩余考虑在房山长阳买一两居。二：考虑买新房，青塔一带不知能否考虑？玉泉营一带能否考虑？如果不考虑两套只考虑一套希望您给个建议。谢谢！

A:回答:您好，没有多套的必要性最好把1800集中在一套上，1500这个总价在市内布局很占优势，但300这套就要惨了，玉泉营是一个很好的区域，但300拿不到好产品，再往外移如长阳，兑现的周期会很长很长，有极大概率是兑现不了的，过去的板块轮动已经逐渐淡出市场，就是说大水漫灌的时期，多仓位布局市内一套，远处一套，波势来了会是市内先涨，然后轮动到远处，这种传统板块轮动的前提是基于大水频繁，而现在的趋势是房住不炒，大水也不会再像过去那样频繁和充沛，高价值的房产会逐渐上升慢慢破顶，低价值的房产会回归原本价值位，这会是市场分化导致强者恒强的最终格局，作为投资者要尽快放弃依赖板块轮动的策略，否则会吃大亏,

关于布局的策略建议你参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032） 选筹上海淀可以关注世华龙樾150平的南北三居，橡树湾140平的南北三居，奥森可以关注上林世家160平的南北三居（这个户型的出房率极低，如果出房只要价格不离谱可以直接拿），备选倚林、澳林春天4期和美伦堡，同样是南北三居主流户型，臻园可以淘180、150的南北三居户型，保利中央公园可以淘135平的南北三居户型，这些盘的保值性及成长空间都很好，其中清河和望京的爆发性要比奥森更强，奥森适合长持，至少要10年内不能动，清河和望京是阶段性的，每一轮的涨幅都跑在最前面，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:您好，我刚毕业留京，首套上车，没有学区需求，总价预算500万左右，500万以下压力较小，工作在地铁望京站，希望通勤时间控制在30分钟以内，面积尽可能大点，涨幅能跟上大盘。目前考虑以下方向: 1.望京老破小、主要考虑望京新城89平纯南两居，目前成交价大概在500万出头，好处是步行10分钟到公司，望京板块核心位置总体上比较稳妥，适合短期过渡，不喜欢的点主要是这个面积对我来说有点小，楼龄是97年的有点太老了。

2.天通苑东区老破大，选筹一是天通苑东区塔楼大平层，170-200平成交价大概在450-500万，通勤时间约25分钟，户型比较好，有落地窗视野开阔还可以看到公园。二是东区250平以上的步梯顶复，两层都是三居两卫，不过也知道这类产品流动性差， 3.未来科学城次新，华润未来城市/绿地中央广场九十多平小三居，总价也都在500万左右，优点就是楼龄新板块新，整个片区是近年整体规划开发的，城市界面很好，通勤三十多分钟还勉强可以接受，缺点就是自身产业发展得还是比较慢，仅作为外溢板块通勤便捷度还不如回天，历史成交也比较少没有经历过市场检验，

21年次新华润未来城市目前挂牌处于破发状态。其他备选项: 1.回龙观依靠海淀外溢历史涨幅很不错，但对我来说通勤更远价格还更贵不划算，13号线分拆后海淀外溢也会被天通苑分流。 2.后沙峪，历史涨幅一直严重落后大盘，等终改的时候再考虑吧。 3.老北苑，价格和望京新城差不多，户型朝北的多，感觉没必要。我感觉123都可以考虑，核心还是看具体房源性价比，请您分析下分别在什么价格可以优选吧。

A:回答:您好，1和2都具备过渡条件，保值性及流通性都可，但2最好别贪太大的面积，天通苑虽然便宜，但货值多没有稀缺性，只有相对居住体验中上的，比如户型啊，小区环境啊，楼体结构啊这些综合方面突出的才具备保值增值的条件，其它的可能就差了，所以如果最终将选筹目标锁定在天通苑，要把楼盘移到北一区、东一区和中苑上，这三个综合性是比较优的，望京新城的优势是流量大，像天通苑这种外溢的区域和望京新城这种超刚需大盘，将来是否能够往上涨需要看整体市场的趋势，

如果北京的房价整体往上再走一个台阶，比如均价从7万涨到8万甚至9万，这种市场背景下有流量的区域和楼盘也会往上涨，幅度是根据楼盘的综合性决定的，也就是为什么不建议在天通苑贪太大的面积，其次按照你的预算在望京新城也只能买一个两居，如果能接受适当的通勤距离和控制面积，可以对比下农展的枣营南里、麦子店街，这两个盘的两居在500以内，三居在500出头，麦子店街有那种70平的南北三居户型，可以改为大两居，也可以是三居，这种户型很稀缺，保值性及流动性要比望京新城及天通苑更稳健，

居住起来从楼盘户型资源及商圈资源也很方便，按照上述如果将来北京的均价拔高，这两个盘的反应速度会快于望京新城及天通苑，最后科学城次新最好回避，这个位置的次新价格与本地价值不符，在过往的逆势中也是北部跌幅最大的，如果是抄底价买入只能保值跌不动，但并不代表会上涨，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!

Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说有上涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？

A:回答:六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，参考星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，所以才导致了回龙观的多轮补涨，而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的，

从地理位置上丽泽距离长阳并不近，加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好，最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的，关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，可以参考星球会员文章北京各区跑赢大盘选筹导图,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图