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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个,1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好,和您咨询换房困惑,希望能得到您的指点,非常感谢!我家情况是:门头沟老城区,快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房(商品房属性),60平小两居;另一套房也是门头沟老城区,京煤医院附近,15年的商品房,90平两居;孩子是21年11月生的,预计28年上学;老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班,我在云岗的航天单位上班。 现在想卖掉门头沟的60平两居,腾出一个购房资格,但是下一步买什么没想好。第一个想法:在玉海园买个三居,我们单位总部在永定路,可以坐班车到云岗,
并且目前有玉泉小学的共建资格;第二个想法:在门头沟90平两居的小区买一套大三居,改善居住品质,因为现在90平小区性价比很好,然后再把90平的两居卖掉,等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学,学区房走势不明朗,担心买到了高点,现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积,让孩子和老人住的舒服些,所以非常希望能得到专家的指导,十分感谢!
A:回答:您好,由于你的字面描述信息不全,我看不到具体小区名称,我按照我的理解给你回复,描述中12年这套60平回迁房应该脱手,其一你已经提到了是回迁房,即便是可以上市交易,但回迁房的本质是硬件资源和人文,这两点都不如纯商品房,其二,60平的小两居所承载的购买群体非常有限,只能是刚的不能再刚的客群,这部分群体对于房价的推动很小,也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型,从这两点你出这套不会错的。 第二套15年90平商品房小区,从产品的角度上看,每个区域的次新盘都是比较稀缺的,但门头沟这种小区太多了,像上岸地铁,冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘,所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的,参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,
你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了, 因为门头沟的发展趋势是生态,如果养老的话这个区域很棒,基本上稍微好一点的房子都可以观山观河,而价值呢海淀的价格是10万,石景山是8万,门头沟是4万,这三点一线,从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万,但实际就是4万,那无疑就是它的经济价值太弱了,本地支付能力有限,门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀,如果海淀15万,石景山10万,门头沟怎么也要到6万,大概就是这个逻辑,所以是不建议你在门头沟内折腾的,
保守的方案是你出一套(回迁房)买一套城内,激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉,然后重新布局,玉海园很好,围绕永定路附近你都可以筛选,这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的!而东城的学区房倒是没有太多溢价,你也可以列为筛选的范围,从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品,建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利!
Q:提问:您好京总,目前需出售房产,1太阳宫土星园有人朝分学区属性(无需自用)出租中,但小区品质不在梯队内2望京宝星华庭有抵押随房龄10年以上,但好出租且租金价格不错,3麒麟社loft在出租,商住两用,价格从高位几乎快折腰且属性原因未来也不太可能有转机,租金也在一路下滑,好在商圈无空置率,买的早还有一倍的利润,4中粮祥云300多大平层,整个后沙峪区域的稀缺户型,个人判断未来还有溢价空间,但在此区域已购置新房居住,考虑同区域留一套大户型居住想卖掉中粮可一次性还清新房贷款(4.85利率)或卖掉麒麟社,从整理房产角度望京总给予建议,谢谢!
A:回答:您好,从将来市场的主流趋势这些盘都是要进行全部升级的,保值性及流动性除了麒麟社以外其它都还不错,只能说称不上很稀缺但也不是最差的类型,所以你可以根据新的方向来决定优先级出货的顺序,按照价值排序麒麟社是要最先考虑出货的,其次是宝星华庭,最后是土星园,中粮的大平层虽然长期没有价值风险,但中短期会存在流动风险,后沙峪将来会分为纯刚需、刚改、初改和终改,300平以上是终改的需求,这个面积段在后沙峪可选筹的范围太大了,这种改善群体能够到后沙峪置业,大部分是从城区奔着低密度去的, 也就是别墅类产品占有的市场份额更大,300的平层单位在这个位置可能并不稀缺,
稀和缺是两个概念,稀并不代表缺,又稀又缺才是硬通货,留这种产品会拉低你整个资产的成长效率,最开始说长期没有价值风险,这个长期可能要很长时间,可能10年是最快的预估了,所以你的仓位虽多但不优,这种仓位数至少要在内城区的核心地段,比如海淀啊朝阳啊留2套品质大盘,在未来10年-15年都具备稀缺性,保证在逆势是最抗跌的,顺势可以跑赢大部分楼盘,有了这种资产打底后,再考虑说郊区搞一套低密度提高生活氛围,应该是这样的一个布局方向,建议你参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032),04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:星主好,目前昌平南邵都会湾89平三居,夫妻海淀和上地工作,通勤依赖地铁,想卖一买一,同时升级面积和板块,目标700-800,之前认筹了北绍洼159平四居,看了您的文章感觉以后流通性可能会有问题,放弃了,目前想等朱辛庄中海新盘开盘,想问下思路是否正确?手里没有余钱的话先卖后买新房是否更容易操作?是否有其他合适的二手盘推荐?谢谢
A:回答:您好,1、购买新项目正确的操作顺序小定锁房,然后卖自己的房,收到买家定金后补新房大定,收到买家首付款后补新房草签,这是最稳妥的操作,如果是先卖后买整个过程会比较被动,一般完成一套二手房交易冷门板块3-4个月是最快的,长的可能会在6个月以上,这种周期都属于正常,这期间买家的付款时间一旦发生变化就需要你和开发商协商,如果赶上市场火热不排除开发商会有清退付款条件差的客户,遇到这种情况就会很吃亏,而先买后卖你只需要和开发商如是说明情况即可,这个时间的约定不是固定的。
2、从北邵洼移到朱辛庄地段价值是提升的,虽然南邵90%都是新盘与次新盘,但地段资源太弱了,距离主要产业区太远属于卫星城,卫星城就是睡城价值自然弱,都会湾卖掉买北邵洼只升级了面积并没有升级地段资源,而买朱辛庄是属于升级地段资源了,朱辛庄的价值不在于它本身而是海淀。二手你可以看看清河的第二梯队,爆发性比朱辛庄以及回龙观更强,逆势保值性与流动性也很好,可参考星球精华栏会员文章05选筹/北京购房安全边界图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利!
Q:提问:您好京总,出新政了,房价走势您怎么看?我这焦虑的,买了怕跌,不买怕涨,所以一直没有出手,现在想着一居买北纬是不是比青年汇稳一点,北纬好的一居有点费劲,我看有个临街的装修旧的价低,这个临街的能买吗?盼京总抽空回复,万分感谢
A:回答:首先只要按照我们的会员文章选筹,这些盘无论是在熊市还是牛市都是很能打的,假如你在熊市不遵循周期规律入手安全边界内的房产,市场还持续往下走,不排除会存在轻微波动的可能,但价格绝不会出现大幅的下跌,这是我对每个区筛选后剩余楼盘未来趋势的预判,如果你入手我给你指定的房源,按照星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶的方法买入,价格也会随着市场的变化而最先反应;这点我还是非常自信的! 所以你观望踏空的风险远远大于买入价格不涨或小幅下跌的风险,你向我咨询的次数应该是所有会员中最多的了,每一次我都很认真的回复你,最近几个月我传递了很多2024年信号,从最开始的“大动作时刻,重启的预兆”、“牛市导火索,还在醇化中”、到上月的“快涨潮了”、
“年关风动势,中部轮冲顶”,除此我还在星球更新了最新文章“置换实操论,抄底与逃顶”,近半年我多次传递所有的新政都只是微调,如果不见起色大策还会有,直到升温效果达到预期 不管是系统性的文章还是一对一问答,我只能起到买房过程中帮大家梳理思路一层层过滤的作用,去买对的房子,理解北京楼市的变化,在房价上涨时能够跑赢大盘,房价下跌时是最抗跌的那批,但最后的一步的成交上还是要你来做决定。 在我的选筹范围内,所有的户型都可以买,关键是价格,而价格是动态非静态的,
每一个阶段也是不一样的,无论是放松还是严调,都不可能一次就达到涨跌目的,通常都是经历过多轮才能完成,只要按照星球精华栏文章“抄底与逃顶“通过阶段性的议价规律就能买到表现出色的房子;大家咨询的过程中,我更多的是向大家推荐每个区的主流盘和主流户型,基本每一位会员的提问我都会推荐去阅读01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032), 因为这类户型容错率更高, 即使你未能按照抄底与逃顶的方法论去做议价动作,
这类户型的价值相比于其它仍然能保持相对的稳定性,大幅波动是不可能的,战略层面的正确抉择,选择哪类户型远胜于具体操作手段的精细化,战略决策的准确性能够弥补战术执行过程中的小失误。反之,对于那些容错率较低的楼盘和户型,微小的策略偏差就可能导致难以逆转的负面后果,建议你用心阅读我近期在星球更新的文章,祝顺利!
Q:提问:京总好!感谢您非常认真和专业的分析解答,这几天反复学习星球的精华帖,对买房有了新的认识。关于您的建议我也非常认同。现在重新定位了一下自己的需求,1. 首先我们家因为孩子上学,基本能接受的上学时间早晨就是电动自行车10分钟。而且考虑到1年半以后考高中,学校目前确定不了,大概率未来4年半要在学校附近租房。所以其实这个房子买哪里对于我目前的居住需求都无法满足。如果这样,选择投住分离是不是更佳? 2.考虑到未来还要继续租房,一年房租大概14-15w,那么再贷款的话会有压力。
如果全款600先上车,等5年后孩子高考完了,我们就不用再租房了,到时候如果钱够了就进行再次置换。这样的话目前根据总价,首先考虑的是2居室的户型。网上研究了国美第一城,青年汇,望京新城,望京西园几个小区,但这些超大体量的小区,物业就非常一般。有没有未来增值的空间?3. 但lg认为买房首先满足居住需求,所以他倾向于买一个学校附近的房子这1年半先住着,这样就不必再花租金,未来如果孩子发挥好能考入附近的高中部就更理想,等于未来5年都不用再租房了,目前我比较纠结,时而思路清晰,时而思路混乱,恳请您给点专业指导,万分感谢!
A:回答:1、你的思路是清晰且正确的,从效益原则可以理解属于进攻性型,这个进攻属稳健并非冒进,因为所选筹的方位并没有脱离安全边界,置换的本质是增长与效率,如果以这个角度,首先要完成升级,地段资源、楼盘资源、户型资源至少要占有一个,占有的资源越多房产的价值就越大,只有遵循这个原则才能保证增长与效率。而选筹的本质是取舍和排序,房地产本身就自带双重属性,在选筹的过程中,
如果把居住属性放在首位自然要放弃金融属性,这个就是取舍,从这种角度你lg考虑的也没问题,经济学其实就是告诉我们,不可能什么好事都能全占, 只要遵循咱们的会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,在安全边界内任何选择都没有对错,适合自己的就是最好的,家庭的幸福指数大于一切,如果购买房产的位置太远会给生活带来不便,可以就近选择的!
2、是的,投注分离可以扩大更广泛的范围,但600万如果不使用杠杆,在好地段只能拿到刚需盘的入门户型,这些户型不是商圈内的主流产品,保值性及流动性不差,但就失去投住分离的意义了,改善户型的涨幅才具备大跃升的条件,至少要保证不降低原来的预算才可以选择投住分离;祝顺利!
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宏观类(部分)
01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032)
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘
07#巧用杠杆,贷款的利用
微观类(部分)
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典:北京17大贬值区域导图
13#学区宝典:东西海学区房选筹导图
14#置换宝典:一次吃饱10年,拒绝多动症
15#望京139个盘,稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类(部分)
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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