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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。 现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，
并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！
A:回答:您好，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件资源和人文，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。 第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,
你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了， 因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以是不建议你在门头沟内折腾的，
保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！
Q:提问:您好京总，目前需出售房产，1太阳宫土星园有人朝分学区属性（无需自用）出租中，但小区品质不在梯队内2望京宝星华庭有抵押随房龄10年以上，但好出租且租金价格不错，3麒麟社loft在出租，商住两用，价格从高位几乎快折腰且属性原因未来也不太可能有转机，租金也在一路下滑，好在商圈无空置率，买的早还有一倍的利润，4中粮祥云300多大平层，整个后沙峪区域的稀缺户型，个人判断未来还有溢价空间，但在此区域已购置新房居住，考虑同区域留一套大户型居住想卖掉中粮可一次性还清新房贷款（4.85利率）或卖掉麒麟社，从整理房产角度望京总给予建议，谢谢！
A:回答:您好，从将来市场的主流趋势这些盘都是要进行全部升级的，保值性及流动性除了麒麟社以外其它都还不错，只能说称不上很稀缺但也不是最差的类型，所以你可以根据新的方向来决定优先级出货的顺序，按照价值排序麒麟社是要最先考虑出货的，其次是宝星华庭，最后是土星园，中粮的大平层虽然长期没有价值风险，但中短期会存在流动风险，后沙峪将来会分为纯刚需、刚改、初改和终改，300平以上是终改的需求，这个面积段在后沙峪可选筹的范围太大了，这种改善群体能够到后沙峪置业，大部分是从城区奔着低密度去的， 也就是别墅类产品占有的市场份额更大，300的平层单位在这个位置可能并不稀缺，
稀和缺是两个概念，稀并不代表缺，又稀又缺才是硬通货，留这种产品会拉低你整个资产的成长效率，最开始说长期没有价值风险，这个长期可能要很长时间，可能10年是最快的预估了，所以你的仓位虽多但不优，这种仓位数至少要在内城区的核心地段，比如海淀啊朝阳啊留2套品质大盘，在未来10年-15年都具备稀缺性，保证在逆势是最抗跌的，顺势可以跑赢大部分楼盘，有了这种资产打底后，再考虑说郊区搞一套低密度提高生活氛围，应该是这样的一个布局方向，建议你参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
Q:提问:星主好,目前昌平南邵都会湾89平三居，夫妻海淀和上地工作，通勤依赖地铁，想卖一买一，同时升级面积和板块，目标700-800，之前认筹了北绍洼159平四居，看了您的文章感觉以后流通性可能会有问题，放弃了，目前想等朱辛庄中海新盘开盘，想问下思路是否正确？手里没有余钱的话先卖后买新房是否更容易操作？是否有其他合适的二手盘推荐？谢谢
A:回答:您好，1、购买新项目正确的操作顺序小定锁房，然后卖自己的房，收到买家定金后补新房大定，收到买家首付款后补新房草签，这是最稳妥的操作，如果是先卖后买整个过程会比较被动，一般完成一套二手房交易冷门板块3-4个月是最快的，长的可能会在6个月以上，这种周期都属于正常，这期间买家的付款时间一旦发生变化就需要你和开发商协商，如果赶上市场火热不排除开发商会有清退付款条件差的客户，遇到这种情况就会很吃亏，而先买后卖你只需要和开发商如是说明情况即可，这个时间的约定不是固定的。
2、从北邵洼移到朱辛庄地段价值是提升的，虽然南邵90%都是新盘与次新盘，但地段资源太弱了，距离主要产业区太远属于卫星城，卫星城就是睡城价值自然弱，都会湾卖掉买北邵洼只升级了面积并没有升级地段资源，而买朱辛庄是属于升级地段资源了，朱辛庄的价值不在于它本身而是海淀。二手你可以看看清河的第二梯队，爆发性比朱辛庄以及回龙观更强，逆势保值性与流动性也很好，可参考星球精华栏会员文章05选筹/北京购房安全边界图，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！
Q:提问:您好京总，出新政了，房价走势您怎么看？我这焦虑的，买了怕跌，不买怕涨，所以一直没有出手，现在想着一居买北纬是不是比青年汇稳一点，北纬好的一居有点费劲，我看有个临街的装修旧的价低，这个临街的能买吗？盼京总抽空回复，万分感谢
A:回答:首先只要按照我们的会员文章选筹，这些盘无论是在熊市还是牛市都是很能打的，假如你在熊市不遵循周期规律入手安全边界内的房产，市场还持续往下走，不排除会存在轻微波动的可能，但价格绝不会出现大幅的下跌，这是我对每个区筛选后剩余楼盘未来趋势的预判，如果你入手我给你指定的房源，按照星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶的方法买入，价格也会随着市场的变化而最先反应;这点我还是非常自信的! 所以你观望踏空的风险远远大于买入价格不涨或小幅下跌的风险，你向我咨询的次数应该是所有会员中最多的了，每一次我都很认真的回复你，最近几个月我传递了很多2024年信号，从最开始的“大动作时刻，重启的预兆”、“牛市导火索，还在醇化中”、到上月的“快涨潮了”、
“年关风动势，中部轮冲顶”，除此我还在星球更新了最新文章“置换实操论，抄底与逃顶”，近半年我多次传递所有的新政都只是微调，如果不见起色大策还会有，直到升温效果达到预期 不管是系统性的文章还是一对一问答，我只能起到买房过程中帮大家梳理思路一层层过滤的作用，去买对的房子，理解北京楼市的变化，在房价上涨时能够跑赢大盘，房价下跌时是最抗跌的那批，但最后的一步的成交上还是要你来做决定。 在我的选筹范围内，所有的户型都可以买，关键是价格，而价格是动态非静态的，
每一个阶段也是不一样的，无论是放松还是严调，都不可能一次就达到涨跌目的，通常都是经历过多轮才能完成，只要按照星球精华栏文章“抄底与逃顶“通过阶段性的议价规律就能买到表现出色的房子;大家咨询的过程中，我更多的是向大家推荐每个区的主流盘和主流户型，基本每一位会员的提问我都会推荐去阅读01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032)， 因为这类户型容错率更高， 即使你未能按照抄底与逃顶的方法论去做议价动作，
这类户型的价值相比于其它仍然能保持相对的稳定性，大幅波动是不可能的，战略层面的正确抉择，选择哪类户型远胜于具体操作手段的精细化，战略决策的准确性能够弥补战术执行过程中的小失误。反之，对于那些容错率较低的楼盘和户型，微小的策略偏差就可能导致难以逆转的负面后果，建议你用心阅读我近期在星球更新的文章，祝顺利！
Q:提问:京总好！感谢您非常认真和专业的分析解答，这几天反复学习星球的精华帖，对买房有了新的认识。关于您的建议我也非常认同。现在重新定位了一下自己的需求，1. 首先我们家因为孩子上学，基本能接受的上学时间早晨就是电动自行车10分钟。而且考虑到1年半以后考高中，学校目前确定不了，大概率未来4年半要在学校附近租房。所以其实这个房子买哪里对于我目前的居住需求都无法满足。如果这样，选择投住分离是不是更佳？ 2.考虑到未来还要继续租房，一年房租大概14-15w，那么再贷款的话会有压力。
如果全款600先上车，等5年后孩子高考完了，我们就不用再租房了，到时候如果钱够了就进行再次置换。这样的话目前根据总价，首先考虑的是2居室的户型。网上研究了国美第一城，青年汇，望京新城，望京西园几个小区，但这些超大体量的小区，物业就非常一般。有没有未来增值的空间？3. 但lg认为买房首先满足居住需求，所以他倾向于买一个学校附近的房子这1年半先住着，这样就不必再花租金，未来如果孩子发挥好能考入附近的高中部就更理想，等于未来5年都不用再租房了，目前我比较纠结，时而思路清晰，时而思路混乱，恳请您给点专业指导，万分感谢!
A:回答:1、你的思路是清晰且正确的，从效益原则可以理解属于进攻性型，这个进攻属稳健并非冒进，因为所选筹的方位并没有脱离安全边界，置换的本质是增长与效率，如果以这个角度，首先要完成升级，地段资源、楼盘资源、户型资源至少要占有一个，占有的资源越多房产的价值就越大，只有遵循这个原则才能保证增长与效率。而选筹的本质是取舍和排序，房地产本身就自带双重属性，在选筹的过程中，
如果把居住属性放在首位自然要放弃金融属性，这个就是取舍，从这种角度你lg考虑的也没问题，经济学其实就是告诉我们，不可能什么好事都能全占， 只要遵循咱们的会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，87#朝阳跑赢大盘选筹导图,在安全边界内任何选择都没有对错，适合自己的就是最好的，家庭的幸福指数大于一切，如果购买房产的位置太远会给生活带来不便，可以就近选择的！
2、是的，投注分离可以扩大更广泛的范围，但600万如果不使用杠杆，在好地段只能拿到刚需盘的入门户型，这些户型不是商圈内的主流产品，保值性及流动性不差，但就失去投住分离的意义了，改善户型的涨幅才具备大跃升的条件，至少要保证不降低原来的预算才可以选择投住分离;祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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