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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好！读了好多您的文章，理清了基本思路，想通过问答的形式整理一下自己的学习成果，也借此机会再向您请教。目前资金1000-1400，主要考虑安顿爸妈（房子宽敞、城市界面友好，配套方便），以及未来有一定升值空间。暂时不考虑学区,按照这个思路，在稍微靠近核心区的次新、板楼中挑选。目前有几个方向：1:海淀非学区次新的三居，如1400左右四季青郦城（马上要开通地铁）、1200左右学院路清枫华景园、中铁瀚庭（鹅厂新地标）；方案2:六里桥风荷曲苑，1350三居板楼，万年花城1000三居，
考虑保留一定流动性； 方案3:西城区信和嘉园/格调小区两居，但这里有学区，确实是牺牲了居住面积；方案4:东城中海紫御公馆两居。整体上考虑5-10年后如果置换，三居可能是更主流的产品，海淀和丰台相对是活动比较熟悉的板块。这些地方感觉基本上都没有什么硬伤，除了万年花城相对弱势一些，其他地方产业/交通/医疗/公园都还不错。不知道是不是有我欠考虑的地方？如果这几个选择都还行，是不是选择一个户型方正没有硬伤的房子即可？感谢
A:回答:您好，所描述的这些位置及楼盘虽然不存在大的硬伤，但综合资源并不稀缺，都是一些中规中矩的项目，购买这种第一是效率不能拉到最高，第二是存在资源错配的情况，总价1000-1400六里桥的风荷曲苑就属于错配，万年花城虽然有丽泽辐射的价值，但1000万的总价会存在流动风险，1000往上总价越高面临的流动风险越严重，东城及西城这几个盘还可，依照你的描述选筹范围并不局限，可以理解为全城都可买，只要符合基本需求即可， 这样的一个条件像海淀你要往北靠，1000-1400的预算可以拿到北部核心位置品质大盘的主流三居，从地段资源、楼盘资源、户型资源优于学院路，
具备加杠杆的条件可以在原有地段继续升级楼盘资源与户型资源, 改善的预算在选筹上不能只关注交通医疗等资源，这些不是最重要的，地段资源第一指的是效率资源，创造财富的效率即产业聚集效应，第二指的才是民生资源，交通医疗商超都属于民生资源，公园属于自然资源， 将来具备大跃升的首先要有效率资源，其次才要有民生资源资源加上楼盘资源与户型资源，唯有具备此类的项目才有大跃升的能力，这些资源的等级对应的是将来房价的海拔，从这个角度做排序，
你选筹的六里桥及玉泉营应该移到菜户营，海淀的四季青优于学院路，清河优于四季青，这是小板块的调整， 如果把选筹的方向拉到全城，应该弃掉丰台移到东西海朝，这四个是效率资源最强的区，如果没有效率资源打底，其它资源再优质都会面临涨不动容易横的情况，你对丰台比较熟可以参考前些年的丽泽和科技园；你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、05#选筹/北京购房安全边界图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！
Q:提问：您好，我是刚需自住，近期考虑上车。手上现金大约400w左右，但贷款不想太大压力，计划是公积金贷100w左右，家庭收入40w左右。目前还没有孩子，户口在牛街，但没房。短期没有学区考虑，也买不起，所以想以居住为主要因素。靠近父母，考虑在西罗园洋桥角门这区域，100米以内的两居或小三居。这区域多是90年代的老房子，矬子里拔将军，1）求帮忙推荐小区，只求保值和今后容易出手。2）如强烈不推荐此区域，500w总价推荐在哪里上车。感谢！
A:回答：您好，建议你先参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘/老破小的购买策略，以你的预算天宁寺距离牛街10分钟的车程，东里60平左右的两居，南北的价格在500左右，好好淘一淘也是有希望500以内拿下的，东西的500以内可以搞定，你的预算没必要非卡在500以内，确实碰到好房源再增加几十万的商贷，我觉得对你的生活质量也没什么影响，东西城可以以长安街划分为南北两个区，北比南的资源更优质，南护城河以北资源不错的将来还具备成长性，
迈入丰台靠近南三环两侧，会失去成长性及流通性，这种位置老房子没有稀缺性，东南西三个方向一抓一大把，供应量大的可怕，房子稀缺的是土地资源，好地段的房子具备天然的投资优势，可以弥补产品上的缺陷，面积小户型紧凑，物业管理欠缺这些都可以被地段资源覆盖，长远价值更强，往后的修修补补也都是从这些地方开始，建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利！
Q:提问:京总好，感谢回答，1、您关于石景山的看法，我很认同。另外我还有几个事有些疑惑：您提到西北旺生命周期接近尾部，我不太理解，西北旺紧邻中关村软件园，有百度科技园、联想新浪等大厂总部产业支撑，有地铁16号线，有大型商业（西北旺万象汇），配套也在成熟。是否这块的后续发展动能会被永丰吸走？2、另外，我有以下逻辑：从未来增值的角度，只要买的够便宜，不管哪个区域，都是可以有安全垫，有增值空间。这个思路正确吗？感谢！
A:回答:您好，尾部并不是要结束的意思，一个板块完整的生命周期是从最开始的概念开始，通过概念卖地皮，到最后的配套、供需，这个周期前半部分是最容易上涨的，到了配套和供需阶段也就是尾部，房价想要破顶需要多种因素叠加，购买力强弱、区域居住体验、楼盘稀缺性、对比同质商圈的性价比、供需这些都是房价是否能够持续上涨的核心，西北旺在马连洼路以北到北清路属于最好住的区域，但并不是最好投的区域，这个位置一共2类产品，10年前的楼盘价格是9万5到10万左右，10年之后的价格是12万-13万，你要是投资的话应该怎么选? 永丰那边的新盘价格更低，楼盘品质更高，
显的这些10万以下的盘并没有稀缺性，如果买10年之后的，这个价格投资在非核心地段是存在流动风险的，选择哪类产品要考虑这类产品购买力的强弱，对于具备投资属性的楼盘，当需求量严重的大于供应量，在加上这个区域的经济增长，房价就会上涨，整个海淀的房价再往上走一个台阶，西北旺也会有好的表现,所以只能说这个位置现在好住但并不好投，不是说它将来不会涨，而是效率要低一些！城市化增量时代的红利期，很多位置都很容易上涨，到了存量时代的分化期，购买力会因综合价值聚焦，不会再像过去那样分散！
2、买的足够低只能保证跌不动，并不代表有增值空间，建议你参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！
Q:提问:四惠的老破大，目前卖不出价钱，估计也只能换到700，可以支付300现金，加120万贷款。未来老破大有有没有可能因为大和户型还不错的优势比现在好卖呢？
A:回答:参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,从需求的演变将来的大户型上涨的概率和跃升的空间是要大于刚需盘小户型的,但是呢这种大户型需要具备改善性条件,也就是楼盘属性定位必须是改善类,改善性楼盘又分初改、二改和终改,这三种不同类型只要占有其中一种都会享受到将来改善市场带来的红利,老社区未来并不会因为户型大的因素变的越来越吃香,反而会随着时间的推移变的流动性越来越弱,尤其是那种2000年前后的老塔楼社区,越大的户型往后越不好卖;关于老破大将来的价值可参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:京总您好，我想咨询一下通州放松双限对朝阳常营的影响。常营的定位主要是国贸的二级外溢板块，优势是医疗和商业配套还可以，缺点主要是交通拥堵，教育资源一般，受到航道噪音影响。现在通州购房政策有所宽松，是否会分流走一部分原计划在常营购房的需求？因为如果沿着一号线或者六号线选通州房，到朝阳上班比常营管庄多坐不了几站，而且在通州能买到价格更低但楼龄更新、户型更好的二手房甚至新房。我个人的理解是，对于无房的京籍家庭，其在通州的购房要求较2015年的
《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》没有变化。 对于通州户籍和在通州工作的群体，我想他们买房目标区域本就主要在通州，只是受制于在通州落户、社保或者个税未满三年，之前可能会选择买在朝阳，现在则可以买通州房了，这部分购买力可能被转移到通州。还有相当一部分非京籍在朝阳区工作的人群，现在仍然不能买通州房。个人认知有限，所以想听听京总的看法，您认为此次通州放松限购后，常营是否还有购买价值？本次仅分析一下放开限购对这些小区保值增值性的影响就好，感谢京总。
A:回答:您好，常营的大部分买家来自朝阳和一小部分东城，在朝阳和东城上班的人处于自住不会到通州买房，但在通州上班的人可能会到朝阳买房，所以通州放松限制影响不了常营的价值，长期看通州的发展除了利好本地以外，最终还会利好一个区域就是常营，通州将来的产业全部聚焦运河商务中心，无论是轨道交通还是驾车，从常营到通州双向都很方便，且不受早晚高峰影响， 将来在运河中心上班如果买本地只占有了通州的资源，而买常营不但能占有到运河的人口资源，还能占有到朝阳的资源，
参考星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图,靠近运河具备长期价值的2个商圈万达主流盘均价6万5左右，武夷花园5万5左右，而常营主流盘5万8左右，从常营这个区域自身来看虽然属于二线区域，但它的资源并不输一线，潜力在于不但能承接朝阳东部的外溢，将来还能享受到运河中心发展的人口红利，需要注意的是布局常营一定是主流盘主流户型,建议你参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总好！观注了很多房产博主最终选了您，肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭名下唯一住房在上地西里110平米/两居目前挂在中介准备出售。（前几年想着一卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最佳时机。目前决定先卖再马上买）大概能卖1300左右！ 想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补贴孩子租房）只考虑投资属性。
目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万）（融科二期/139平/南北三居/3层/1580万） 2、（国风北京/146平/南北三居/3层/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1430万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷/140平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在也不知选哪里？目前预算卖房1300+200多现金也可以贷点款用租金抵房贷。请指教买哪套未来更增值，或者您有更好的小区推荐
A:回答:您好，区位和盘的选择都很好，望京东是发展最好的，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，融科和国风属于两个不同性质的盘，国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯改善，这两个盘应该优先融科，您是改善的总价肯定不能买到刚需盘里，两个盘将来的海拔不一样，东湖湾比上京新航线更有优势，上京也不错，但这个盘的户型是减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，但在改善盘里户型缺陷会被放大，这类盘的购买者都是二次以上的置换群体，对于房子的细节要求更高，可以在东湖湾和融科之间做选择，融科建议看看三期，整体水平要比一二期好一些，可参考16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);87#朝阳跑赢大盘选筹导图;祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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