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Q:提问:星主您好;女儿西城集体户口，2027年上学，我这边在通州北关工作，有通州的购房资格，目前手里有195万作为房子首付款。针对后面的买房规划有以下几个方案：1. 抛弃西城学区，在通州购买中上学区的无电梯老破小，如武夷花园片区的月季园等，或者融御二手？优势是最近一年能住上自己的房子，孩子明年上幼儿园比较稳定，后面的压力相对比较小，缺点是学区相对于西城差别大，通州目前老破小和次新新盘价格分化严重，担心房子保值问题，融御户型和溢价是否过高，有无再涨的潜力。

2.上车新盘万科东庐，房子品牌和物业有保证，离地铁八百米，劣势房子25年底才能交房，目前不确定学区，如果在这住去西城上学单程要一个小时，后面也许会考虑把这房子租出去去西城租房，压力相对第一个方案大，这个板块属于通州北关的外溢板块，周边的二手房目前价格四万多，目前新盘价格五万八，是否已经提前透支了后面的涨幅潜力，资产是否保值或者有涨价的潜力。3.在朝阳买，做通州和西城的折中，这样孩子上学和我上班各半个小时？但是对于其他地区并不了解，想问星主是否有推荐这个价位的保值盘。辛苦星主帮助分析下情况。

A:回答:您好，1、通州的教育资源和西城没法比啊,学校的好坏不光是资质,生源和家长才是最重要的,从孩子上学的角度来讲，户口已经在西城，肯定是要首选西城的，无需再通过购买学位就可满足孩子读书的问题，当然要优先选择，从这个角度你的住房投资和上学就不需要结合到一起，就是说不管房子买到哪里，上学还是要首选西城的，如果房子太远上学和上班都不方便，可以在学校或取个中间位置租一个房子嘛;

2、关于通州的市场,在核心区不具备大涨的时候就不会存在外溢地区，这是楼市的铁律,只有当核心区出现人口红利，房价上涨才会出现外溢这一现象，通州目前或者说未来5年-10年是很难出现人口红利的，任何一个新城新区的房价都是由创造财富能力极强的产业驱动的，没有产业这种驱动力，涨上来的价格都是虚价，可以理解为通州相当于强庄照顾的股票，短期容易暴涨暴跌，只有长期持有才会见到稳健的收益，在通州置业肯定是要首选核心位置的，外溢地区即便是没有溢价也要谨慎选择，有溢价的话看都不能看，至于市场分化的问题，好地段只要不是那种80年代，90年代的产品，

像你提到的月季园也具备上涨条件，而融御长期不存在价值风险，但短期会存在流动风险，月季园不存在这两个问题，购买融御至少要做长持10年的计划，否则容易亏损，这个盘是好位置品质也可，通州的投资力度肉眼可见，只是需要一些时间成长

3、选筹上如果取两点之间，常营是一个很合适的位置，再靠近内城区楼盘资源就不占优势了，北京新天地、柏林爱乐、万象新天这三个盘的保值性流通性都不错，通州需要做长持计划，买过来之后10年之内不要动，首选融御京贸这两个盘，你可以先到常营看看，距离你上班的地方很近，配套资源也不错，建议你参考星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图、87#朝阳跑赢大盘选筹导图、05#选筹/北京购房安全边界图;祝顺利！

Q:提问:星主好，先说一说我的情况，希望得到您的优化建议：房产两套皆为去年购买，一套位于望京的金茂樾120平，2025.6才交房，总价1000贷款200；另外一套位于大兴采育京能丽墅上叠176平带院76平米，房本己下全款530，去年底交房装修另花了100万+，可以入住了。夫妇二人均为70后，工作基本稳定年总收入50+，目前生活重心在望京单位边租房，方便上班和上学，想听听您的建议，采育的房子感觉有点鸡肋要不要考虑优化？

A:回答:您好，采育的布局属于方向上的错误，远郊的边缘将来流量会随着时间的推移越来越小，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;过去这些位置的房价上涨是得益于城市化进程，那个阶段是房地产的高速发展期，所有位置的起点都很低，楼市是大范围上涨，很少有不涨的，这种情况谁的仓位多谁就赚的多，不分位置和楼盘，现在楼市从大范围上涨演变成了局部上涨多级分化，哪些偏远地带原本不是今天的价格，是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位，下跌属于价值归位，最终这些房产会失去金融属性和流动性，这种一定是要做脱手计划的，但我不建议你现在就抛，可以等这一轮行情的节奏，如果城六区之外有一些调整，还会出现阶段性热度，到时候再出手会好一些，祝顺利！

Q:提问:京总好! 我是北京集体户口，目前在深圳工作生活，孩子二年级。计划2024年在北京买房，把集体户口迁出，孩子初中一年级或者二年级在北京落户，参加北京高中升学。目前考虑的思路是： 1. 选择有利于初升高（转学后初中不差），高中质量较为均衡的片区 2. 片区未来增值保值空间大 3. 预算600-700万左右，有看过西城陶白区和亦庄河西区的房子。西城教育资源丰富，保值确定性高，但房子年代久远且普遍保养较差。亦庄房龄较新，虽有名校分校加持，但未来如何还要时间来验证。请教京总，根据家庭目前的情况，首先可以在片区选择上给予指导吗？

A:回答:您好，从爆发性来看西城的确要比亦庄更容易大跃升，但具备这种条件的都是资源比较稀缺的项目，西城内所有楼盘拥有相同的资源，将来房价整体往上走，基本可以实现同步增值，但并不是所有的项目都能达到理想的预期，只有资源稀缺的项目才具备大跃升的资本，这个资源稀缺可以参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，按照600-700的预算在西城可能拿不到品相特别好的项目，相反亦庄可以在第二梯队选一套主流的南北三居，这两个盘是同价位比较稀缺的，将来也具备跃升的条件，只是亦庄的学校和西城有很大的区别从保值增值性上这个预算更适合布局到亦庄，

即便是将来学校的成绩不理想，也不会影响房价出现大幅下跌的风险，学校是锦上添花，亦庄房价的上涨是因为这个区域有核心产业支撑，在亦庄工作收入水平可以不断增长，具备稀缺资源的项目自然会因为需求量不断增加而推动价格上涨，如果本地的已经全部完成置换，将来市场还会有新的首套住房需求，而实际的情况是亦庄本地的并没有全部完成置换，最初购买刚需盘的客户和本地还未置换的客户，都是将来推动改善楼盘价格上涨的主要因素，在亦庄有条件选择第一二梯队的楼盘方向上不会偏，选筹上可以参考星球会员文章84大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

Q:提问:星主您好，一直关注您很久了，认真阅读了您的文章，很敬佩您对北京房地产趋势判断及各区域的分析，诚心向您请教。我现住西城，前年退休后返聘到石景山上班，感觉现在石景山很宜居，所以计划在石景山古城地区买套小房子，一来免了每日上班奔波之苦，二来想把部分资金分散投资，以免现金贬值。老公上班在五棵松，离古城也不远。目前我有500万资金，近期看中了两套房子：一套中海金玺公馆的88.5平的两居，600万；另一套金融街长安中心91平两居的公寓(在京西商务区里的独立商住楼)，270万，是商业性质的。

目前纠结的是：如果买金玺公馆，好处是房子是住宅性质，以后如果想卖容易出手，但问题是除了占用手上所有资金还需贷款100万，后续负担较重。如果买长安中心，恰好能满足居住和分散投资的需求，且手上还能留有200多万流动资金，但问题是房子是商业性质，后续出售较难，且价格下降风险较大。我现在倾向于买长安中心的公寓，想法是占用资金少，在经济上没有影响，房子户型朝向楼层都很好，居住舒适度也不错。

我西城的房子是次新3房，孩子在国外已上班，后续没有换房买房教育的需求，这个公寓如果不住也不急于出售变现，可以出租。所以向您请教两个问题：1、以目前我的资金和需求情况来看，选择上面哪套房子较好？2、这个长安中心公寓目前每平米3万元的价格是否可入手？未来这个区域商业公寓的价格趋势如何？除了这两个方案，您还有其他的方案推荐给我吗？期待您的指导！感谢！

A:回答:您好，公寓虽然占用你的资金比较少，但存在不保值与流动性弱的问题，住房投资更多的是财产的保值与增值，将来可以跑赢通胀，石景山西部整体投资属性偏弱，可参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，住宅将来是有流通性的，公寓原则上是不建议作为投资的对象，即便是要买也尽可能买到繁华商业地段，这种位置以后租赁市场更大，租金水平也可，非核心地段尤其是偏离主城区的位置，一旦不再需要自住时可能也不会那么容易出租，保障房公租房涌入市场，基本公寓的空间就很小了

空置期及租金都没有保证，如果出现非常长的空置期，加上房子的各种费用可能会成为负资产，后期处理起来很麻烦，你西城的次新三居属于非常优质的仓位，阶段性自住需要可以根据自己的资金调整投资限额，把目光扩大到全城做一套小户型纯投资配置以租换租，喜欢什么样的居住环境直接去租即可，将来不住时可以随时撤回，而投资的小户型会随着时间推移得到价值提升，不必非要靠买来解决，会降低整个资产的成长效率，建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:京总您好，多次拜读过您的文章，非常佩服您的思维。我和老公都是外地人，落户北京。我老公在园博园附近上班，我在房山教育系统上班，已经找好长辛店附近单位准备调动。女儿一岁。家庭年收入税后50万。现在有长阳篱笆房附近90平二手房一套（19年买的，不到五年，卖掉到手二百五十万左右），公婆和家中可以凑400到500万现金，现在思考如何处理家中财务能够保持保值增值，同时可以兼顾工作生活。方案一老公看上了西山金茂府120万新房（距离两个人单位都五公里左右），首付四百万，

贷款二百多万。同时留着篱笆房的房子等行情好点去西城买个四百万左右的占坑房，给闺女上学用。优点是房子大，离单位近，不知道西山金茂府五六年后流通性会怎么样，毕竟现在周围配套差。方案二：我是想去青塔或者其他好点的地段买一个600万多点的二手房，虽然上班远点，但感觉能保值。（因为我们两个一般就能承受二百万贷款，贷款太多感觉压力大），篱笆房的房子留着，以后合适机会再卖。因为认知有限，所以没什么好的方案，希望您帮我们分析一下哪种方案更好，或者有没有其他更好的方案。非常感谢

A:回答:您好，西山金茂府大概是5万4左右，旁边的珠江逸景均价大概是4万，金茂府比珠江贵了约1万4，这个1万4的溢价全部体现到了楼盘资源上，当然金茂府的品质是要比珠江高的，但这个位置没有地段资源，房地产的价值是由地段资源加楼盘资源组成，也就是说你们多付的1万4全是为了品质买单，这种溢价称不上投资，只能说是从纯居住的属性考虑，投资兼顾居住二要比一更具备保值性，你们应该考虑把长阳的房子出掉，资金增加的这次的购房上，从青塔移到玉泉营，玉泉营受丽泽影响板块价值比青塔更牢靠，万年花城四期128平的南北三居挂牌价在850左右，

捡漏价基本可以在800以内拿下来，包括二期和三期的玉泉营无论是流动价值还是保值性以及将来的跃升都是要比长阳综合条件更优的，这种仓位的缩小是为了提高单产，或者说将来有购置学位房的需求，把玉泉营的房子套现出来也要比持有长阳效率高，这种选筹方案符合你们贷款200万的计划，买房一方面是为了自住，但更多的是资产的保值与增值，不能只追求大面积高品质便宜的，这种往往只有居住属性，高品质的住宅产品很容易把人迷惑而忽略了地段价值，地段资源的重要性占70%，楼盘资源只占30%，也就是说没有地段资源的楼盘品质再高也要谨慎，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:霞公府顶楼边户，6200万，351平，中国府上下四层，叠拼边户，4400万，620多平。核心区的大平层和环线的叠墅，就产品本身，叠墅的功能性、实用性、性价比超平层。小区配套，霞公府园林和配套比较单一简单，中国府会所功能齐全，优于霞公府，全新社区。但从区位优势比，中国府偏三环线西南一角，市内交通出行比较单一，霞公府就是圈层纯粹，更聚焦塔尖，大区位优势和小区微环境分析，霞公府窗户视野并没有风景;整体被北京饭店仅靠，有一个故宫观景是一个亮点核心区规划的成熟精品区域，

只会越来越精细化丰台区规划是交通枢纽优势，产业集群，丽泽商务区，总部基地，科技园，无法预估未来精细化管理，城市品质提升增长趋势，城市居住体验无法评估，自己感觉结合人气、圈层、居住吃喝玩周边出行便利性还是霞公府更好。小区配套和室内空间中国府好，自己感觉中国府价格并不是很高，应该有上涨空间，虽然不是特别有可比性，但是作为二选一，哪个更适合偶尔居住兼顾保值增值。

A:回答; 买顶豪的逻辑是买区不买盘，区域决定它未来的海拔高度，一个具备升值空间的顶豪首先是要有一流的民生资源，其次才是楼盘的自身资源，玉泉营是一个纯刚需的商圈，4400万放到丰台玉泉营，无论它的产品力有多高，未来的流通性及保值性都存在风险，它的地段资源配不上这么高的总价，霞公府会好一些，但这个盘的体量太小了，王府井主要的功能是以商务为主，从居住体验上来讲，纯住宅区域它的舒适性高于商住混合区，居住讲究的是动静分离，商业区里面的住宅是不值钱的,也是没有价值的，你可以对比整个国贸CBD及建国门所有的CEO盘的涨幅全差，这两个盘的天花板没那么高，将来转手能保住原值已经是非常不错了，建议你参阅星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图