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省流版:
- 管理层正在全面放开楼市的限购等调控政策
- 本轮楼市调整是主动去杠杆,目前去杠杆已经接近尾声
- 通缩会是灾难性的,通胀是必然的道路
- 本轮通胀从公共事业等必需消费品开始推动
- 随着全面放开限购和通胀的进行,楼市有望在未来几年见底回升,一线城市会更早见底回升,跟美国的QE一样
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近期楼市的政策非常密集。
我们来捋一捋。
5.1节前最后一天,高层重提楼市去库存。
紧接着就是一线城市放松限购,二线城市陆续彻底放开限购。
北京、深圳非核心区放松限购,定向促进新房销售;杭州、西安、成都、南京等二线城市都彻底放开了。
其实还有一些不太引人注意的消息更应该重视:
部分城市的水电燃气开始涨价,高铁开始涨价。
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公共事业涨价,表明了通胀开始了。从最基础的生活必需品开始涨价,整个社会成本会被抬高,将带来物价上涨。
天风证券做了测算:国内多地上调水电燃气价格,6%的平均价格上涨能拉动CPI和PPI分别上涨0.3个和0.7个百分点。
这两年的利率已经很低了,人民币偏软,市场上的钱已经足够多,甚至出现在金融系统里空转,但CPI一直起不来,经济面临通缩的风险。
最终,我们还是选择了强行推动通胀的道路。
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这两年,无论是CPI还是大家日常的消费感觉,通缩是真的来了。
楼市去杠杆导致出现债务危机,财富缩水,消费降级。而中国产能过剩,工业品的价格都在下跌,比亚迪汽车大幅降价就是代表。
房价下跌并不意味着其他消费能顶上来,今年房地产销售预计比历史高峰年份额要低10万亿以上。
而五一黄金周国内旅游总花费1668.9亿,按可比口径较2019年同期增长28.2%,但实际上今年比2019年多了一天假,而且2024年的人均花费只有2019年的75%!
我自己的亲身感受,近几年吃过的几家中端餐馆,今年明显下调了价格;盒马也开始在线上打折了,消费降级处处可见。
接下来,要么就是继续通缩,要么就想办法通胀。
日本当年楼市泡沫破灭后,选择了通缩的道路。
1990年东京的拉面800日元一碗,二十多年不仅没涨,反而还降价了。
日本直到2012年,安倍上台后,开始搞安倍经济学,就是大量投放货币,日本央行甚至实施了负利率,才慢慢走出通缩。
东京的房价在2023年才创出新高,时隔32年,人生有多少个32年呢?而且日本其他城市的房价仍然没有创出新高。
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如果参考日本房价走势,从投资角度来看,很可能以后整个北方只有北京的房子能创出新高。
日本的房价跌了20多年,经济上是失去的30年,这就是通缩的后果。
要么就是通胀的道路,美国的量化宽松QE,08年一次,20年一次,到现在美国的通胀还很高,但经济较快就走出了低谷。
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走通胀的道路,用天量货币稀释债务问题,美国房价花了6年时间见底,纽约、洛杉矶这些大城市更早见底。如果类比的话,那么预计一线城市也会早于全国楼市见底。
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大家发现没有,本轮中国房地产危机,救市小政策不断,但没有像08和15年时不遗余力的全力救市去库存。
管理层看起来定力非常好,舆论喊得再厉害,也没有乱了节奏。
因为这波楼市危机是有计划的在拆雷,主动爆雷,主动寻求经济转型。
政策长期目标是去杠杆的同时完成经济模式转变,也就是抛弃土地财政,转型为创新和服务为核心的高质量发展。
因为管理层明白,无论从杠杆率、城镇化率还是老龄化的情况来看,房地产再也不可能重回巅峰,旧模式必须被打破,区别就是主动是被动的。
但去杠杆的底线是房价下跌、销量下跌,风险不能蔓延至国有金融系统尤其是银行。
标普测算,若今年销售额再降30%,各类所有制样本房企均偿债能力不足。但今年前四个月,房企百强的销售额同比降低了46.8%!
大量理财公司、中植系等破产都没问题,四川信托破产,北京信托爆雷,平安信托爆雷,贵州银行去年房地产业不良率逾40%,表明风险逐渐蔓延到了国有金融系统。
大家注意到没有,本轮救市政策绝大部分都是放松限购、鼓励加杠杆,但减免税费的政策很少。
自土地财政衰落后,各地就差把“缺钱”写在脑门上了,“非税收入”动辄占比超20%……
再结合近期的楼市政策,可以看出去杠杆实际已经是接近尾声了。
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88岁的经济学家张五常,在去年底建议,取消楼价限制的的同时,
应迅速把通胀拉到6%。
他指出:出现通缩则会是灾难性——费雪提出的debt –deflation theory是重要的提点。
通胀自然会有通胀的问题,但通缩的后果会更严重,日本失去的三十年就是活生生的例子,从通缩变成通胀多么困难。
目前看,管理层正在推动通胀,正如张五常建议的那样。
最终的结果是用几年时间,通过通胀来慢慢稀释房地产债务,等待经济恢复,楼市也会慢慢恢复。
房价会大涨吗?短期肯定不会。
如果按照这种思路执行,那么一线城市有望1-2年走出谷底,率先反弹;全国楼市,恐怕长期无法创出新高。
居民杠杆率经高达64%了(日本当年是70%崩盘的),没法再大规模增加,更别说杭州这种炒房之城杠杆率已经高达200%;而且老龄化已经来临,生育率暴跌……这些就是管理层主动去杠杆的原因。
买房大赚的年代肯定是过了,今后只能在一线城市寻找具备稀缺性的房产来保值增值。
继续维持之前北京楼市见底的条件:1是看政策有多强力,2看整体经济恢复的情况,大家收入多了或者其他资产增值了,信心就恢复了,3是看租金回报率什么时候接近贷款利率。
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