北京楼市：置换者大忌讳，一步错步步错-叭楼楼市分享网

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Q:提问:京总好！偶然发现，才发现自己过去买房完全缺乏理性。所以想请教您一系列问题。我们夫妻二人还有几年退休，我本人有通州户口，目前家庭有两套住房，一套在怀柔北宅人济庄园140平，当初买时基本是怀柔最贵的，一套在北京朝阳CBD高尔夫公寓170平，有贷款几十万。两套环境都很好，看了你星球的文章才发现买错了,不但增值不好好像也不太好卖。对我们过几年就要退休的人来讲，还有没有必要置换房产？我们不考虑学区问题，可能更多考虑交通医疗商业等问题。如果换房，实际就是为自己退休养老考虑了，同时考虑房产能够增值。目前看中了通州的融御，有无必要把CBD 高尔夫公寓卖掉换融御？如果把人济庄园卖掉买融御感觉资金压力有点大。想请教京总如何操作？

A:回答:您好，首先在布局上你们这两套房产都是只有居住属性而没有金融属性，怀柔这套肯定是做最先脱手的，CBD高尔夫公寓这个盘没有涨幅是区域的成长环境全差，百子湾是一个很刚需的区域，而高尔夫公寓属于低密度产品，这个盘主打的是别墅，价格要比高层高一些，而从全市看这个别墅涨幅是低于其它盘的，百万买宅，千万买邻，别墅第一讲究的区域，其次是同类品扎堆，孤盘很难成长就是这个原因，从将来的成长性，这两套都应该脱手再重新做布局关于方向作为养老房，有2种选筹的思路，一种是继续在核心圈布局，二换一无论是在地段资源，楼盘资源都会比原本的更优，

涨幅也就会发生变化，一种是买到未来的核心圈，去吃未来的涨幅，这种居住的品质会得到非常大的提升，这两种方向都不会影响房子的增值属性，关于选筹的目标;融御的产品力在整个区域确实稀缺，但可惜的是通州的购买力现在太弱了，而且这个盘养老的话并不是最合适的，你步行到附近的公园需要走很远，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,奥森和孙河更适合养老居住,这两个板块保值增值性很好,交通及医疗资源都要比通州好一些,祝顺利!

Q:提问:您好，我们夫妻名下唯一住房在朝阳大山子西里顶层两居，62平米，有一百多万贷款。父母唯一房在石景山七星园小区顶层两居，64平米，无贷款。都是市价3百万左右。两个房子都在出租，自己没有居住需求。我们在国外生活，老人也在其他城市养老。现在有些想不好应该等市场好时把房子处理掉，还是趁现在房价低换更好的房子。您有什么建议？如果买房置换有没有什么推荐的小区和买房方案，非常感谢！

A:回答:您好，参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,大山子因为商圈的成长环境恶劣，本身这个位置靠近望京的，从位置上是能够承接一部分望京刚需的，但因资源的匮乏，基础配套又很差,所以一直被甩在最后面，七星园虽然在位置上很占优势，石景山因本地缺乏生产力，所以今天的房价能够支撑起来最大的原因是承接了海淀和西城的刚需以及部分改善群体，鲁谷作为石景山的东大门，在位置上自然有优势，这个商圈也是配套最成熟的一个区，商圈决定着房价的海拔，

楼盘只决定自身的成长性，整个鲁谷品相好一点的盘保值性不差，而老房子像依翠，七星永乐是涨不动的，这两个盘准确说即便是市场热度上去，不一定就比现在卖的价高，不如现在适当降低心理预期，以差不多的价格出手抓紧去拿一套优质盘，这样不会失去接下来的板块轮动，选筹上你可以参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,去拿一二线区域的次新两居即可，祝顺利！

Q:提问:星主您好，想跟您请教下，目前在南二三环间工作，家住朝阳双井，房价约1500，想把双井的房子置换调，去亦庄招商玺置换同价位的房子（因为未来可能去亦庄工作），不知您有何建议？谢谢

A:回答:您好，双井作为东三环的价值洼地，品质良好的楼盘在未来还有不错的成长空间，你可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,富力城、A派公寓、首城国际、合生国际、乐城这些盘的成长属性都很好，如果你持有的是这些盘的稀缺户型，基于未来工作变动可能会调到亦庄，效益最大化应该是保留双井，通过金融手段套现在亦庄完成购买，这样未来你两边的行情都可以吃到，不会因工作原因而放掉双井这边的增长潜力亦庄和双井各有优势，双井的承接面更广，亦庄只能依靠本地的购买力，而双井的涉及面可以扩大到整个城市，甚至北京以外的购买力，两个板块的价值点还是有区别的，

如果双井持有的是非主流户型，就不需要保留可以直接换过去，融资有额外成本，买入后将来表现不好会降低效率; 亦庄的选筹上可以淘一淘金茂系列的二手房，这种阶段很容易淘笋，并且它的楼盘质感以及户型布局设计上都是很超前的，就目前亦庄的新房市场在综合方面超过金茂系的还没有，在未来的5-10年，这个板块的天花板金茂系还是很稳固的，招商玺的位置也不错，但从口碑资源上比着金茂还是要差一点，并且交付时兑现的问题还存在不确定因素，淘完二手没有合适的之后可以备选新项目，可以参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、84#大兴跑赢大盘选筹导图、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,祝顺利!

Q:提问:您好，我是新会员，有很多想请教您，关于家庭房产置换和优化的问题。现在家里有三套房，一套在将台瞰都嘉园的四居室，估值1000左右，一套位于东城东棉花胡同的2居学区房，东西向顶层，估值730或更低，一套公园1872的公寓，这套今年5月刚入手，现在估值360或更低，当时看中租金高想长期持有，没想到现在会有置换学区房的打算。 1、关于置换学区房，我想把东城的那套和1872的公寓卖了，加上手头存款凑个1300在西城德胜学区中部或南边置换一套3居室，因为老大可能会被调剂出区到二环内的什刹海或新街口，住二环北方便接送。现在看了六铺炕一二三区，教场口9、2号院，安德馨居，这几个小区楼领跨度大，各有缺陷，其他小区还没实地考察，请问人定湖公园到二环这一带，有没有合适的三居室推荐？

2、关于优化，其实现在自住的瞰都感觉挺好，但是4居已多年未增值，出租的话月租15000左右。所以是否有优化的必要？预算1000的话有没有推荐的楼盘？3、关于上面资金分配和考量，您有其他置换或者优化的建议吗？

A:回答; 您好，1、德胜属于高溢价片区，我一直都比较推荐以最低总价的方式获得学位，房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，而学区房增加了一个学位价值，学位价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低，高溢价学区房是指这个地段老房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值，学位的稀缺性是阶段性的，

如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时候，六铺炕一二三区，教场口9、2号院，安德馨居这几个盘如果把学区剔除价格也就是10万-12万之间的水平，马甸不带学位的老房子卖到9-10，购买的时间按照最大限度尽量晚买，符合落户要求即可，孩子一旦用完学位可以趁机出掉，哪怕是平价，现在高溢价的学区房不敢长持;

2、瞰都国际1000万的总价如果只收租效率太低了，这个盘看着离朝阳公园很近，但实际它还是属于酒仙桥板块，被四环隔离开享受不到朝阳公园的生态资源，酒仙桥所有的楼盘不分贵贱涨幅全部垫底，主要是输在了商圈上，除非大动该修的修该拆的拆把路扩宽，腾出一个地方建一个中大型的商超，才能提高这个区域的质量，否则被四环和机场高速隔着去哪都需要时间成本，正常这个位置的房价不应该是这个水平，这套脱手之后，买一套小的学区房用来满足上学的需要，

剩余的资金以投资为主去配置一套纯居住的品质大盘要比花1000多买一个学区房再用这1000投资个小盘或者收租更有效率，拿主流大三居或者四居，能住的情况下更好，如果不能住的情况下可以选择租房过渡，建议你参阅星球会员文章03#置换实操理论,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘; 祝顺利！

Q:提问:上学需要搬家，有两套居住需求，一套一家三口住，2居室，离北新桥30分钟电动车路程范围内，朝阳550以内有电梯。另一套给老人养老住，1-2居室有电梯偶尔接送孩子400左右。两套房子希望半小时内车程，已经加了贷款。第一套的需求看了一段时间房子，基本上东城东北侧的朝阳都看了遍了，从房子的价值上不知道怎么分析，就户型上，胜古北里、东土城路13号院有我觉得还可以的，胜古北里是老楼翻新加装电梯，不太有小区环境。东土城纯西向，楼道环境不咋地。第二套房的需求看了下青年路、双井附近。完全没有思路。感觉个人需求很多，资金很少，不知道该如何做取舍，应该往哪片区域哪个小区考虑，房子才能买的更值？也不知道价格该出多少才合适。

A:回答:将选筹目标锁定在老破小范围，作为资产投资需要了解此类房的价值逻辑以及将来的涨价逻辑，老破小需要同时具备优质的地段资源、物管资源、社区资源、人文资源，能够满足这四项的多为单位公房，因此西城的价值是最大的，其次是海淀中部与南部，最后是东城与朝阳，东城与朝阳还分具体的板块，并不是指所有区域，老城区与国贸附近整体要好一些，其它位置的保值性与流动性就欠缺了原需求不变，

把两套合并为一套更具备投资属性，成长效率也更高，另外一套就需要租住了，可以参考广渠门幸福家园2居，套数不变可以看幸福二村，南北小两居可改三居，70平左右挂牌价550左右，这个位置的资源优于慧新西街，保值性及流动性会稍好一些，效率最优的是幸福家园，这种策略更有利于资产的成长性，所以你们需要在投资属性与居住属性上做取舍了，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、81#北京房产投资核心逻辑和原理。 祝顺利！

Q:提问:您好，我们现有一套住房（满五唯一），在亚运村安慧里，一室两厅户型见下图，想置换。该户型23年高点成交438万，最近成交345万。目前该房贷款已还清。手里无资金，卖房款即为买房的首付。家庭年收入60–100左右，月供3万元以下；上班地点：海淀学院路石油大院;家有俩娃;哥哥目前上一年级，在国音实验本部（原安慧里小学）妹妹目前幼儿园中班，25年上小学;目前想法方案一：在安慧里小区置换一套大三居（116平左右，东南向或西南向）。

优：俩娃小学中学离家都近，面积大，可改四居，能满足居住需求。缺：不知道以后是否好出手，感觉小区保值增值能力欠佳。方案二：在石油大院内置换一套小三居。优：上班近，海淀学籍。缺：老大需要转学，不知能否转学。楼龄老。方案三：在亚运村置换一套次新房，出租。不知900万以内有什么好的选择。在安慧里租三居室居住。优：孩子不用转学，次新房比安慧里保值能力好。缺：靠谱长租房源不易，租房条件较差。方案四：暂时不动，过几年资金充裕了再置换。以上几个方案不知如何选择，还请您指点下，谢谢！？

A:回答:您好，如果只是满足居住需求，也就是在老社区这个产品线上做调整，石油大院的价值是高于安慧里的，这样你们只需要确认是否可以转学，如果可以的话建议优先石油大院，老房子除了拼地段以外，还要拼人文资源与物管资源，石油大院这两项资源是全面强于安慧里的，亚运村和二里庄从地段资源上没有明显的资源差异，但是海淀学籍相比于朝阳学籍是加分项，这种置换更多的可能只是满足了你们居住的需求，从置换的角度也算是微小的仓位升级。如果是方案三的话就没必要留在亚运村了，亚运村的次新没有稀缺性，很多户型都比较拉，过去亚运村流量高是整个这一片缺乏品质盘，从奥森的品质盘上市以来亚运村的次新市场已经慢慢减弱了，

所以按照900内的预算也没什么稀缺盘可选，可以往东边的望京看看，本身都属于朝阳的教育，而望京比着亚运村突出的是距离财富资源更近，地段资源及楼盘资源具备稀缺性，可参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,像澳洲康都的南北主流两居大概是在900左右，普通户型是在800上下，慧谷阳光的主流大两居在1000上下，上京新航线的普通户型在900出头，如果这三个项目可以满足将来孩子上学，要比亚运村更具备成长性，也可以理解成望京的后劲要大于亚运村，这种置换不但升级了面积，

同时还升级了地段资源与楼盘资源; 方案三和方案二相比，三将来是具备很大跃升空间的，虽然是两居室，但这些盘都是主流盘，有一定的稀缺性，并且户型也都是主流户型，相反老破小的市场比着稀缺地段的改善盘会慢一些，将来这个城市整体的均价提高，老破小随着市场的变化就会往上走，从兑现周期区域性的上涨要比城市性的上涨更容易，建议你参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图