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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好！我家目前有两套房子，一套是在顺义的高丽营，是农村的宅基地，目前我爱人住，他已退休。另一套在东城东直门北，紧挨着二环路，面积60平小两居，现在报价600万左右，87年的塔楼，我自己住，因为我还在上班，公司在丽泽商务区，想把东直门的卖了; 方案一，卖东直门的，买晨光家园A区的80平2居，大约520万，剩余100个买年金保险;方案二，卖东直门的，买朝青版块的或者东坝的是奥林匹克花园，以房换房，居住面积变大了;方案三，卖东直门的，买2套小两居，一套在石佛营西里，
也是小两居，1999年的，大概340万，另一套想买东坝的回迁房，2012年的，大概也是300多万，这样我还要再加些钱。这个方案就是想我自己住一套，租一套，过几年房价上涨，再卖出去一套。还是现在什么也不动，留着这套小两居，因为位置好，应该能保值;因为我已经快退休了，退休后肯定会去顺义住，现在也不想贷款去投资了，请星主给个建议，谢谢
A:回答:您好，因为你没有提供详细的房屋地址，但从87年塔楼这个信息是要升级的，好位置的房子具备天然的投资属性，但楼盘资源比较落后后劲会变的越来越小难涨易跌，这四个方案确定性及稳健性比较好的是朝青板块，可以平价置换，你可以参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，东坝的底子差了些，不是说不会上涨，而是效率比着朝青要低很多，你东直门置换除了扩大面积解决住的问题，其次还是要解决涨幅效率的问题，
如果换到东坝只扩大了居住面积，但效率并没有提高， 方案三和未来的市场主流趋势不符，现在是要尽可能的把老的小的，全部脱手转为大的，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），现在所有的购房群体需求都在发生变化，房地产市场已经大升级了，越小的户型将来的海拔越低，金融属性也越差，这种方案还不如继续持有东直门的了，关于置换的理解建议你参考星球内会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！
Q:提问:星主，您好，上次咨询了灯市口西街的房子，那东厂北巷的房跟灯市口西街比较的话（假设房屋情况相似），是两个差不多呢？还是哪个稍微更优一点？主要原因是？非常感谢！
A:回答:您好，东厂北巷整体的小区面貌要比灯市口西街更好一些，除了建成年代，老社区深色的外里面要比浅色的更耐看，即便是很多年之后也没有明显破旧的痕迹，现在很多洋房社区也都是更多的采用这种深色的楼体外观，相反浅色的外里面随着光线照射可能几年之后就会有明显的老化痕迹，可以参考星球会员文章05#选筹/北京投资安全边界图;祝顺利！
Q:提问:京总您好，手头有现金200多点，在西城上班，考虑丰台四五百万的房子。请问1、现在这会四五百万的价有没有出手的必要？2、暂时看了一下丰台,丰益花园东区及西区、鹏润家园，感觉配套环境一般，请京总评价一下，有没有特别推荐的？
A:回答:您好，1、如果房价刚经历过一个上涨周期，这个时候要谨慎出手，所有的城市及商圈，只要房价经过一个上涨周期，无论小牛还是大牛，波段有多长，这种浪潮退后就会出现回调的现象，除非是那种超地段极度稀缺楼盘，这个回调周期是根据政策变化的，长则2年以上，其次是房价上涨的后期也要谨慎选择，小区里面的房源外部买家看不出规律，但小区内的业主很清楚的，房价上涨并不是一下子全部涨起来的，前期先走量，一般价格没有明显的气色，只有量大了才能推动价，
第一批房源清空，第二批房源挂牌的时候就会有所上涨，也就是中期，到后期也就是第三批，第四批房源挂牌价一定高，质未必好，而后期的成交量是很容易直线下滑的，一旦回调你就买到了顶部，只能等下一轮行情，下一轮之前你的买价属于历史最高价;以这一轮调整期为例,大跌亏损的人全是买在了最高点,关于进场时机的信号你可以参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,2、丰益花园及鹏润家园受益于丽泽影响整体不错，也可以往玉泉营方向淘淘万年花城的次新，板块内的标杆，保值性成长性都很好，祝顺利！
Q:提问:星主好，在微信上看到您的分享信息，深以为然，果断加入知识星球入会。有如下问题咨询：目前家庭及房产情况：我在丰台总部基地一央企三级单位上班，年到手约40，爱人灵活上班，家庭年收入约60；自住房西城广外红莲南路乐城小区（88平两居，还有约70万公积金贷款，客厅玻璃隔断隔了个小房子）老大已经读高中，老二在实验二小广外分校二年级，在房山良乡富水良嘉园还有一套75平小两居，目前家庭能动用的资金约80；诉求是，乐城这套房子，一家四口加上偶尔我父母会来京，住起来太小太不方便，小区密度较大，感觉也拥挤，所以想把手头房子卖掉换个三居，同时兼顾房子以后升值至少要跑赢大盘。 我想到的方案有以下几个：
1、把乐城两居卖掉，估计760~800之间，再贷款200多，可以置换到同小区的小三居，先解决家庭住宿问题，但随之而来的是觉得这样意义也不大，还在这个小区里。2、把乐城和良乡房子都卖掉，约有1000，这样自己就是首套房资格，再贷款200~300，控制在1300以内卖套三居室，但是看了广外西城的三居，较老的小区和那种六层砖混老房子我不喜欢，虽然能轻松买到三居，但我觉得这种房子再过段时间，小区环境和房子价值会更差，流通和保值增值都不好，其他新一些的小区，常青藤、欧园、远见名苑等次新小区三居室又够不上，我家庭年收入也不敢支撑太高房贷；还有就是往顺驰蓝调和金泰丽湾看看，
也只能是少量的三居价格我能承担，但我感觉这俩小区是丰台， 感觉1300以内西城买三居，真的是个鸡肋，几乎没啥可选择的；还有一种考虑，往南二环这边看看，中海紫御公馆的90平两居，绿中介上报价1200左右，买中海紫御的两居，然后自己再隔成三居居住。 3、把乐城和良乡房子都卖掉，二宝学籍已经是西城了，也不需要西城房产，然后往我们公司丰台科技园附近看看，有很多同事也在附近住，万科西华府等新盘，这样居住环境会提高很多，但是二宝上学就太远了，还得在附近租房子，想想也很麻烦。
4、如果因为资金原因，搞不懂，那就还保留乐城这套两居室，把良乡小两居卖掉，然后再贷款200，加上自有一些钱，准备投资个总价500左右的房子，希望您给予合适区域及楼盘推荐。目前就是这个情况，辛苦星主给予指导一下，谢谢
A:回答:您好;1、首先你往南二环中海紫御公馆和丰台科技园这两个板块换的方向是错误的，其一不是说中海紫御公馆不好，这个盘是一个很不错的项目，但不适合你，如果是不错的三居可以考虑，因为户型合适房价有预期，可以适当付出一些时间在路上，但两居你的居住舒适度并没有提高，这样就完全没必要折腾了，其二往丰台科技园换，虽然在楼上的品质上提高了许多，面积也更大了，但你这种置换是降级，丰台科技园一大片次新盘全是溢价，从买过来到现在基本没怎么动过，尤其是最近一次购买的二手客户，你本人在附近工作，应该知道这个位置的购买力到底如何，可查阅星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),
只有当丽泽完全饱满，附近价格到13万15万，丰台科技园这个位置才有上涨的可能性，这个时间是很长的，把各项资源都降下来去单独提高楼盘的品质和面积是完全没必要的，也是错误的; 2、良乡这套脱手的方向是正确的，乐城这个盘准确说还不错，保值性不差,卖掉2居加上良乡这套，可以去看看常青藤，有一种正南正北的户型，大概是不到130平，这个房源是很稀缺的，跑赢同板块大部分楼盘是没什么问题的，这一带次新盘不缺，,但是缺的是好户型，主流产品在这个商圈很稀缺，
又符合你的预算，当然要优先选择这种产品，如果两套全部出掉去换乐城原则上没有什么问题，保值性也不差，只是它的三居户型稍微差一些，大动作置换要买一个可以满足自己综合条件的盘才是最优选，关于丽泽的顺驰和金泰这两个盘是你的备选方案，前者实在有困难，或者因为其他条件无法满足才考虑丽泽，尽量选择西城,，至于方案四不太建议你做考虑，500只能拿到次级位置的，最好先优先升级乐城，建议您参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利!
Q:提问:老师辛苦了，魏公村上班，200万首付，预算600万，考虑增值潜力。1: 买龙泽苑西区低密度板楼125平的3室2卫（3楼无电梯，2005年建），还是国风美唐2期，或公园悦府的93平2居？感觉龙泽苑西区低密度板楼3居2卫居住挺舒服，小区很大环境好，房龄2005年的。买这里有增值潜力吗？2: 四季青或者田村那些盘，比如兰德华庭小2居，通勤近，会比买回龙观增值更有可能吗？感谢老师指点
A:回答:您好，回龙观从西二旗的辐射范围算是外溢地区了，但它属于昌平南的龙头板块，本身距离产业园并不远，也可以称为核心一线区域，参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理，在核心位置产品选择上的逻辑是要注重房子的综合资源，品质和物管是要排在首位，低密度产品将来必然稀缺，但如果是那种老楼价值便会打折，低密度的老楼是不值钱的，包括别墅区的产品也一样，从楼盘的资源上国风和悦府是要比龙泽苑好很多的，买回龙观最好不要扩大面积降低楼盘资源，会存在跑输市场的可能，
其次四季青和田村的机会在于往后区域界面的提升，东边的世纪城万柳品质大盘价格基本在15万以上，而田村刚过9万还不到10万，兰德和乐府是很好的项目，将来万柳世纪城走高，或田村的界面提升，对于板块内10万以下的次新产品都属特大利好，但现在海淀的主要发展重心全部是在北部，其他板块的推动速度比较慢，购买田村不会吃亏保值性尚可，长持会更稳，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!
Q:提问:星主好，关于房屋置换有问题请教。有马连洼兰园66.07平南北两居一套，小区中间位置3层，今年三月最高成交价592，中介挂牌599，底价560可卖，上月成交一套同户型临街3层的540，最近有客户看房，最开始出540，到530，今天告知预算缩到500了，我不想卖了。马连洼附近看了一圈房，预算1000万出头，首付600万，博雅西园、古月园、七彩华园、裕琪隆园、润千秋（相对位置上5环远点没去看），这几个小区看下来最满意博雅西园的2居，
问题如下：1、博雅西园的临街非顶层两居（电梯到三层，走一两层的那种）和不临街同户型的报价差别100万（不临街顶层）到150万（不临街非顶层），溢价太高，而我们觉得临街可采取换隔音玻璃窗户来解决，是否没必要多花100万购买不临街同户型？ 2、同样预算可买七彩华园中间位置楼栋2层电梯直达的南北两居，相比博雅临街2居哪个更好？（个人内心更偏爱博雅环境和物业管理）；
3、裕琪隆园93平南北两居900可拿下，小区更新、离地铁更近，这种带点回迁性质的经适房是否不如前面所述博雅和七彩呢？，4、我看您推荐清河那边莱圳家园、上林溪等小区，板块不错，但考虑到孩子上学我们上班方便，还有两套房子我们希望不要太远，将来父母过来住，能方便互相照应，不知这个方向对否？（清河堵车问题我们也考虑过；）5、圆明园花园别墅我们也看过，97年的，3居1000万出头也能拿下，但是对比周围一区，还是更喜欢博雅； 6、考虑过五道口区域的水清木华、嘉园、成府路20号院，不是房子太老就是户型朝向不那么好，还有堵车问题；
7、另外还看过北河沿小区，上班上学方便，但是学区溢价高，楼龄老。请教星主：马连洼片区两居，我们情况是否随心选博雅？对比五道口区域和北河沿，哪个会更好呢？您还有更好的方案推荐么？置换主要是想自住，兼顾保值升值。感谢！
A:回答:您好，1、马连洼的小户型还是要脱手的，参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，等市场回暖再出即可，淡季刚需买家的心理预期普遍偏低，很容易被市场氛围影响，在市场低迷期更多是观望心态，即便是有意向房源，砍价的力度也很大，因为他本来购买的欲望就很小，如果楼市成交量已经上来了，买家的心理预期也会随着市场提高，原本一套500万的房子在淡季他们的心理预期可能是在470万以下，如果你真给他这个价他也不一定能马上签约，相反在旺季，他的心理预期就会往上提，价格合适受市场氛围影响会马上签约！
2、溢价的高低或者说值不值得加价买不临街的，主要看商圈而非看楼盘，楼盘只能保证自身的成长性，只有商圈资源才能决定房价的天花板，一线区域比如五彩城附近，高品质楼盘不临街要比临街的更稀缺，你多付溢价不但可以享受更安静的居住环境，未来再卖的时候定价权还掌握在你手里，如果房价再破顶，一定会是那些楼王，稀缺户型，而不是性价比高有瑕疵的房源，反之在普通的商圈买家更多的是注重房子的性价比，如果多付溢价去买好位置的，这个板块停滞上涨，溢价越高下跌的风险就越大，马连洼在海淀北部并不属于一线区域，如果没有强烈的需要，最好不要加价买好位置，
这种区域中规中矩的才是最好的; 3、七彩华园的综合品质要比博亚差很多，不光是物管资源，从小区的绿化园林景观整体面貌都要比博亚低一个档次，裕祺的品质更差，属于回迁的标准，并且位置太靠里了，包括圆明园花园品相也不是太好，你可以看看北侧的中海枫莲，茉莉园，这个板块抛去壹号院，如园，华府，综合资源相对突出的就是中海，茉莉和博亚了，价格适中保值性不差，
4、五道口的产品跨度很大，中等品质的盘户型很拉，投资性差了点，褐石108的南北两居比较稀缺，但价格会高一些，其次北河沿没有学位需求没必要往这种地方卷，按照你的需求效率最高的选择是布局到五彩城附近，如果是距离上确实不可行，最后的方案也只能在马连洼买，在板块的选筹上建议您参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
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81#北京房产投资核心逻辑和原理
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