上周,给大家同步了北京3条地铁线路的新进展。
评论区不少小伙伴提问,xx处为何不能开设一条线/一站?
很重要的一个因素就是客流量可能不够。肯定要把资源优先给到能有效利用的地方。
反过来,我们在看地铁线路含金量的重要评判标准之一,即要看串联的产业区够不够多,够不够强。
拿一条线路举例,17号线,其实是含金量极高的新线之一。
1,为啥这么说?
看17号线的走势,串联北京东南及东北,跨过昌平-朝阳-亦庄三个区。
沿线上,未来科学城、望京、国贸、亦庄四个产业圈,朝阳的两个还是成熟产业板块。
从南到北,一线连通。17号线可以说是望京、国贸、亦庄、甚至昌平产业人群达成“职住平衡”的重要桥梁。
同时,一条地铁线路,对城市新区发展来讲,具备着极强的带动作用。
怎么带动简单来讲,通勤人口住进新区-产生生活需求-为满足需求加强公共配套建设,一个板块就此盘活。
板块建设越好越红火,从而虹吸更多的人口进来,形成一个正循环,推动新区发展。
所以我们常说,地铁线路,有时是板块的生命线,同理谚语中的“要想富先修路”。
继续来说17号线,它分为三段工程。
南段(十里河-嘉会湖)已于2021年底开通运营,北段(工人体育场—未来科学城北)于2023年底开通运营,中段(工人体育场-十里河)目前还在建设中。中段未开通的实际只有4座车站,分别是东大桥站、永安里站、广渠门外站、潘家园西站。
待全线贯通后,共21座车站,其中还有11座是换乘站,客流量会明显上来。
中段今年年底开通有望吗?市重大项目办给出的明确回复:
17号线中段目前4座车站主体结构均已完成施工,车站附属设施建设及广永区间受一体化建设和穿越铁路等问题影响,正在加快协调推进,综合研判年底17号线中段不具备开通条件,我们将继续加大协调力度,争取早日实现17号线全线贯通运营。感谢您对我们工作的理解和支持!
所以大家还得耐心等等了。
2,17号线沿线上的“新兴”板块
沿线上,望京、国贸两个产区发展成熟,附近目前没有新地供应。
新增供应的板块主要在,往北的昌平未来科学城,往南朝阳十八里店、亦庄北神树、台湖。
未来科学城
前两年,昌平新房供应井喷的时候,我们给大家讲过板块划分。
可以看到整个未来科学城其实很大,分为东区、西区。
目前昌平的发展,可以粗暴的理解为近海淀的西区,强于近朝阳的东区,并且产业重点也不在这边。
而17号线北段末端的站点,正是东区所在位置。
另一方面,未来科学城东区附近供应新地的板块,主要是在北七家。
其中新房项目与地铁站的直线距离基本都在2公里以上,实际步行距离会更远,没有真正意义上的临铁盘。
所以导致泛未来科学城东区的新房板块,通勤属性非常差,也就没有人口愿意进来。
因此,想买新房的同学,17号线北段区域可以考虑排除了。
十八里店
十八里店算是朝阳成功翻身的“改善”板块。
从“偷感”很重,遭到嫌弃,到现在让人有点高攀不起了。
这期间发生2件大事:
一是21年底,17号线南段的开通。板块内有地铁了,并且供应的地块都在地铁站点400米左右,真临铁盘。
二是教育资源的补齐,“人大附”官宣落地。
两个实际利好,给了购房人可以进场的理由,再加上板块是连片开发,让人对未来界面改善有了幻想。
这就是十八里店从2021年开始供地至今,一路涨价的底气。
指导价从7.5万/平米,到7.8万/平米,到如今期房7.9万/平米,现房8.1万/平米。
板块彻底改命成功,但要问师妹这里能不能买,我的答案是同价位上,朝阳板块有更好的选择。
北神树
上个周末,北神树的新房开盘官宣卖了14.6亿/171套,从到场人数来看热度不错。
北神树也是一个典型的从“无”到“有”的板块。
17号线北神树站开通后,让原本厂房连片的土地,摇身一变成为国贸+亦庄核心双辐射区域。
再加上新供应的地块就在站点旁边,且同时带来大型商场,以及隔壁12年一贯制教育也落地了。
搭配上6.5万/平米的单价,满满性价比。当然总价逻辑上,师妹认为这里也是有阈值的,700万以里。
关于北神树的详细分析,戳蓝字复习。
台湖
17号线南段的开通,台湖(对应嘉会湖站)似乎更加受益。
通过跟多个台湖看房人交流,师妹发现他们不单来自亦庄外溢,甚至还有北边、西边过去的。
给我的原因也很简单,一有17号线兜底,二看中台湖规划潜力…500万左右价位上,就看到了这里。
先给答案,亦庄外溢的刚需同学可以考虑这里,其他不建议。
关于台湖,一个问题在于新房项目与地铁的直线距离在1.2公里左右,走起来会再远点。
二是台湖的规划,兑现程度以及时间不太好说,师妹认为大饼含量可能超标,但这板块也没到不能买的地步。
所以条件框定在,亦庄刚需外溢,总价600万以里。
以上是17号线的具体分析,以及沿线新兴板块的个人看法。
类似的北京地铁新线还有几条,大家对几号线感兴趣可以评论区留言,改天安排。
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