嘿，大家好，我是血拼哥！
今天说说低总价新房。
一个好消息，刚需关注度最高的昌平目前可选择的项目不少，这段时间性价比越来越高。
一个坏消息，从2024年供地看，昌平几乎没有临铁的新房可以选择了。
2024年昌平拟供地计划公示，一共7宗地，只有一宗临铁的，就是朱辛庄地块，不过建筑体量太小，只有5万方，预计入市房源都不超过500套。其他宗地距离地铁都不近。
昌平因为距离海淀、朝阳产业板块近，价格又比海淀朝阳低，所以即便在整个房地产市场下行的阶段，关注度也一直在线，但是2024年眼瞅着即将入市的项目位置越来越偏，刚需该怎么抉择才能避免当韭菜？
今天咱们按照昌平新房的分布片区，帮大家屡屡清楚，希望能为你的决策提供帮助。
01/
当红辣子鸡 朱辛庄板块
昌平区的朱辛庄位于南端，与海淀接壤，是昌平区的科技创新核心和中关村科学城、未来科学城两大科创集群的中心地带。
这里聚集了小米、好未来、华电研究院、紫光科技园等企业和科研机构，吸引了有钱、有需求的人群，价格也是昌平众多板块中遥遥领先的。
朱辛庄成为昌平当之无愧的C位，除了产业的成功和战略位置，还得益于这里先进的交通网络和丰富的生活配套，片区正塑造出一种都市中心生活模式，来转一圈你会发现，这里的生活不输市区。
板块内部分布着昌平线和8号线，昌平线连接了后厂村、生命科学园等产业区和沙河高教园，而8号线则贯通南北，经过奥森、南锣鼓巷、美术馆等内城站点，最终到达大兴瀛海。未来还有规划中的区域快线和19号线北延线。
区域内商业配套包括万达、TBD住总万科、超级合生汇等大型商业体。
医疗资源有积水潭医院回龙观分院、北京大学国际医院、北京大学第六医院昌平院区等。
教育方面，有北京一零一昌平实验学校、北京一零一未来科学城学校、豆各庄小学、七里渠小学、中关村外国语学校等学校。
目前该片区有三个新房项目在售，几乎都是顶着指导价卖，片区热度不低。
刚刚开盘的中海寰宇未来18幢楼宇，高度从5层到18层不等，共提供932套住宅单位，整体综合容积率为2.54。
在具体的规划方面，北地块将建设7栋住宅楼和一所幼儿园，共计342户；南地块则计划建设11栋住宅楼，提供590户。
项目户型包括88平方米至145平方米两室至四室，但是主力户型还是100以上的，小户型低总价房源很少。
2024年还将入市的朱辛庄0029宗地在大华启宸府东侧，步行到朱辛庄站大约800米，两站到西二旗，无疑早早预定了昌平下一个热点项目。静待一个指导价吧。
今年要入市的还有一宗地在朱辛庄附近，就是小沙河棚改项目。
宗地南侧是瓦尔登湖、西侧是碧水庄园，都是豪宅邻居；北边是沙河水库，环境不错，最近的地铁是朱辛庄站，步行要1.7公里，不算近。
住宅部分建筑面积约27.43万平，容积率1.8-1.9。从整个昌平南来看，这个容积率算是比较低的。如果未来是洋房大户型产品，那么跟刚需又没啥关系了。
如果真如此，刚需以后将告别朱辛庄。
02/
性价比之选 沙河板块
沙河高教园，坐落在北京的西北方向。在秋冬季节，当雾霾来袭时，张家口的清风先从这里吹过，使得这里的空气质量比其他地方稍微好一些。相较于南五环的炎热，这里北五环通常会凉爽2-3度。
它的全称是沙河高等教育产业园，是北京市委、市政府确定的两大大学园区之一，同时也是昌平新城的重要组成部分。这里不仅仅是承接海淀的外溢需求，还有自己独特的发展特色，绝非回龙观和天通苑那种纯粹的“睡城”。
沙河高教园人口结构更年轻化。周边有北师大、央财、北邮、北航、外交学院、中国矿业大学等高校，教育资源丰富。
随着昌平线的南延，可以直接换乘10、15、12、13四条轨道，但是轨道交通只有昌平线，不如朱辛庄可选线路多。此外，道路交通优势在于距离京藏高速和6环近。
这里地铁三站，11分钟即可到达朱辛庄，而成交单价也比朱辛庄低1.3万左右，在昌平水涨船高的当下，成了刚需更具性价比的选择地。
然而，该区域目前仍缺乏大型商业和产业支持，地铁周边也显得相对荒凉。
目前这个板块待售新房建工嘉境里和梧桐星宸，这俩项目定位偏刚需。
建工嘉境里距离沙河高教园地铁站2.5公里，
梧桐星宸距离沙河高教园700米左右。
更南侧的中海汇智里，现在均价4.6万元/平米，周边二手房均价在3.8~4万元平米之间。
合理猜测下，未来嘉境里开盘价可能在4.6左右。
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日前，北京住总昌平百善镇新盘案名也出街了：住总·清樾府。
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项目户型面积为87-99-125-142㎡三居至四居，据说四层洋房+叠拼产品，预计5月底开放样板间，共1392套房源。
项目距离沙河高教园站1.5公里左右，指导价5.6万/㎡，而去年离该站仅几百米的梧桐星宸指导价才5.5万/㎡，坐等一个开盘价。
今年预计在中海汇智里的东南侧，距离东北环线沙河站大概700米的位置入市一宗新住宅用地。预计还是刚需产品定位。
03/
稍远 主要看产品 南邵板块
南邵位于六环外，距离海淀更远。
距离生命科学园20公里，沿着京藏和京新高速能通往上地、西二旗。
今年上半年，南邵成功打通了去六环的主要道路，解决了交通堵塞问题。
南邵虽然距离市区远，但是昌平新城东区，定位为首都北部消费新地标。红色的“多元消费体验区”目前有新房项目建发·观堂府，目前网签价4.6万/平。
红色的区域中大家可以看到住宅和其他配套的比例，住宅少量，商业Mall、特色商街、滨河森林公园、金融商务等规划为主。
新城东区规划预计到2025年底基本完善城市功能形态，到2030年底初步建成一座现代化新城。难怪观堂府稳坐近期昌平销冠的位置。
南邵地区的房地产市场近年来逐渐兴起，除了建发·观堂府，还有梧桐山语。
建发·观堂府距离北邵洼地铁站仅400米，南邵站也只有1.5公里左右，便利的交通网络连接京藏高速和六环路。
户型从60-180㎡不等，吸引了不少刚需，也能满足昌平改善需求。
再远一点的梧桐山语，距离地铁北邵洼站大概1.2公里，步行得20分钟。4.5万的成交价和4.6万的观堂府相比，性价比并不明显了，且售楼也相对冷清。
虽然有人认为南邵位于六环外、交通劣势明显，房价不值这个价，但从规划配套来看，南邵拥有明确的交通、学校、医疗、商业等配套规划，且生活环境正在逐渐改善。
2024年，待售新地——昌平新城地块，也在昌平南邵，南边紧挨着的是清华大学附属中学昌平学校，距离北邵洼地铁2公里以上，城市界面比较荒凉。再往北就是山了。
住宅容积率只有1.15，限高12米，这样的规划指标放在全北京都是很稀缺的，应该是个纯洋房社区。
04/
昌平新秀 马池口板块
马池口板块地理位置独特，紧邻海淀，距北六环和两条高速公路仅数百米，快速连接北京各大高新产业聚集区。
但值得注意的是，目前该板块尚无地铁配套，可能对居民出行造成一定影响。
未来商业、医疗设施规划明确，区域内将有近5万平方米的集中商业和与昌平区政府合作的研究型医院建设，以及2600平的社区配套商业。
国誉燕园是该板块内的在售项目，网签均价约3.3万左右，提供从66㎡到127㎡的2居、3居、4居等多种户型选择。
重大教育资源利好也已兑现，北大附小及北大附属幼儿园在此落地，两者均以北大本部治学模式运营，提供优质教育资源和课程体系，学生的全球视野得到拓展。
这个项目距离北京大学新燕园校区仅1.5公里，和北大附小、北大附属幼儿园仅一路之隔。居住氛围硬核。
2024年，国誉燕园西侧将有新宗地入市——土城新村改造项目。
讲真这块位置没有地铁，且周围配套尚未完善，还有尚未去化的项目……也不明白哪里来的底气在这里继续供地。
有意思的是，新地块容积率2.4，比国誉燕园密度高了不少，未来舒适度肯定会有所下降。
总之，这件事很难评，就坐等供地吧。
马池口板块2024年即将入市的另一宗地位于北六环外——马池口村土地一级开发项目。
地块总建面约24.16万平，包含4个地块，容积率1.8，有做洋房的条件。
但是这宗地……更难评……
昌平作为北京新房市场，满载刚需上车希望的热门板块，置业逻辑其实很简单：
要么紧挨海淀产业板块，要么临铁。
紧挨海淀产业板块的目前朱辛庄已经来到6.6万/平，且户型越做越大，其实对于刚需，性价比逐渐降低；
临铁的项目今年也越来越少了，起码就今年拟供地的7宗地看，距离地铁2公里内的宗地只有2宗，一半不到。
剩下已经开盘的项目顺着昌平线捋，关注焦点来到沙河高教园和南邵。
依托海淀强大的产业动能，昌平的辉煌还会持续下去，但是昌平的性价比还高不高，是否适合刚需，这个才最重要。
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