这段时间楼市里面最火的事情，莫过于深圳楼市里面那个房价跌的太多之后，有人接到了银行的电话。
银行要求他要提前偿还一些贷款的本金，以此来降低房贷的这个杠杆率。
本来彭叔看到这个消息，一开始是觉得假的。虽然大家和银行签订的合同里面，的确有这E – p V 9 G / = T条规定，就是当房价跌到一定程度的时候，银行是有权，要求贷款人，提前偿还一部H H p / J V [ ,分本金，或者再提供一些其他的抵押物，来保证这个贷款的H $ 7杠杆率。但在现实操作里面，之前彭叔只知道环京楼市那边，有过这种案例，当购房者无法补充抵押物的时候，房子被银行拿走法拍了，但是其他i x o 3 –的城市，这还是头一次看到。
彭叔询问深圳那边的朋友，他们那边说现在的确有这么个事情，但是银行，也是X ) ? Y在看人下菜，不是所有的房子，都会被要求你提前偿还本金，只是部分房子而已。
一些人奇怪，为什么之前d J `银Q B ^ \ n :行还不准购房者提前偿还本金，而这次为什么却主动要求购房者提前偿还本金。这个里面，你看着是一样的事情，都是提前偿还本金，但本身，性质是完全不同的。
他们这种被银行要求提前偿还本金的人，是因为他们所持有的房子价格，在短_ G K r U d时间内，下跌的幅度过多，导致了银行那边放出去的贷款，已经超过了这个房子本身的价值。那么在这种情况下，你给银行% X I , S z \ e z的抵押物，已经是没你贷出h C 4 w来的钱那么多了，这个时候银行采取了先下手为强，在你没有选择断供的情况下，直接要求你先偿还一部分贷c ] a h % z + )款，来把这个贷款比例给补起来。就比如说，深圳那些妖盘，像是诺德之类的，2020年底巅峰的时候，好像是18万一平，现在诺德那边的房价，已经跌至了12万左右，那么假设一套60平的房子，之前按照18万来算，那就是1080万，和银行贷款至少能贷出来70%，也就是756万，而按照现在的房价，12万一平，60万的房子，总价也才720万，你贷款的本金就达到了756万，这明显是贷款金额，超过了你的抵押物了。那么按照最新的房价，720万的房子，70%的贷款金( P ^ f 0 3 / t D额是_ & P = S z504万，也就是购房者需要提前给银行偿还756万E 8 f –贷款本金减去504万，等于是252万的贷款。这样操作下来，房子的债务，就又降到了70%l 6 \ |。
因为大家在买房的前五年，你可以看一下你的还款记录，基本上前H P w五年还的都是利息，本金很少的，m G f c . (所以如果说，房价再7 \ \ T u 25年内，出现大幅度的下跌，理论上来说，银行是可以和你要求追加E \ o +抵押物的。
这是我们和银行签订的买房贷款协议。
大家可以看这个里! J h面的第十六条上约定了，如果说当抵押物发生比较大的变化时，银行是有权这么做的。另外大家在看第二十三条，银行也要求了，如果说购房者不按照合同来，银行会起诉购房者，并且一切费用，都由Q m d C ~购房者承担，也就是银行找律师来告你，最后银行告赢U N J P R了，银行找律师的费用8 l g I g N 7 _，还得你来出，银行一毛都不掏。
这就是大家和银行签订的房贷Q ( k E : M Y协议。平时你感觉和废纸一样，但真的出事了，这上面的条条框框，都把你限制的死死的。
我们平时所说的，提前还贷，银行不同意，那是因为你那个房子的房价还没跌的那么惨，你的抵押物价格没有什么太大的变化，只是你单纯的觉得房贷利率太高了，所以提前还款。这种是没有什么太大风险] } \ 5 0的，毕竟你房价也没跌，卖也能卖得9 3 Q # \出去，属于安全资产，银行自然不太愿意你提前还房贷了。
所以当银行要求你提前还房贷，和你自己主动提前还房贷，两件事都是提前还房贷，但性质是完全不同的。
当年香港那边，就是严格执行了银( e K 3 z \行的这个要求追加抵押物的规定，导致了香港房价在大跌之后，很多人真的是一贫/ V e 5 7 ( )如洗，连房子都没了。
我们这边大家想的是，房价跌了，只要你按时偿还房贷，就J / /没事了，就比如说你房子原来300万，后来跌到了200万，你只要按时还房贷，银行就不会找你麻烦。但是当年香港不一样，香港是你房子从300万跌到o z H X M了200万，那银行就和你要求追加抵押物，直接就把很x 8 r M a P z多人给逼死了。你想本来买房就已经是把全部家里的钱都给掏空了，银行突然又和你要那么一大坨，有几个人能拿得出来呢。
所以当年香港那边~ _ H i ^ r C就比较惨。
我们国内还没这么搞，彭叔听深圳那边的说法，他们是根据购房者的经济情况，他们觉得你有能力，提前偿还房贷，那么Y % ? D | ^ u a他们才会要求你补一些本金9 X ;进去，如果银行那边觉得你没能力提前还房贷，也不会把你往死里面逼。
不过这个事情，也是给大家c N h U : 2 E v提了个醒。贷款买房这东西，真是要谨慎一些。
以前经2 Q D ) f r E @ 2济好，社会高速发展，大家的工资快速上涨，房价也上涨，那个时L ? 9 k y候，这种房贷问题，根本[ o * \ P D不是什么大问题。
可是以后工资不可能快速上涨了，房价也不可能快速上涨了，一切都开始进入到了慢节奏，这个时候，你就要很谨慎了。
如果说，你高杠杆买了套房，房贷3 ) g c的压力比较大，就比如说你买了套500万的房子，贷款350万，分30年，每年的房贷20万。之后你失业了，房贷还不起了，银行按照规定，把你的房子拿过去法拍，那么就算房价不跌的情况[ ; n下，法拍的价格一般只有市价Q q i U的8成，e O H * ` l ?也就是500万的房子，法拍只有400万，g R t f然后你看看刚才上面的银行合同里面的费用，银行替你法拍，找的律师，评估等等的费用，都是要你出的，你把这些费用给出了以T E & 6 % t 4 v e后，500万的房子d \ y 0 a n D，银行法拍400万，再偿还350万的房贷，剩下50万，再给律师费、评估等等的= * 7 4 { s费用后，你还能剩几个钱。
这还是在房价没有下跌的情1 ( \ ( 2况下，如果说房价下跌的情况下，那就更惨了，因为我们的房贷合同，是无限责任。也就是说，你500万买的房子，房贷350万，房价从500万跌至了3K ] X } m 9 [ F z00万，银行按照300万法拍，收获240万，而你房贷就欠了350万，用房子的法拍钱，偿还完房贷之后，依旧还欠房贷110万，再加上律师费等等的，你房子法拍了以后，J I R J C d你欠银行上百万。。。
想想这得多惨。。。
全款买房就不一样了，就算你500万的房子，跌到了200万，只要你不卖。S O l l u i a ! 7他依旧是你的房子，你失业了也无所谓，国内哪怕是上海、北京这种一线城市，没有房贷或者房租的压力，每天的生活成本，其他并不高。
现在很多房产专家都在宣扬明年房价又要大涨了，彭叔只能说，房价涨不涨不知道，但你如果贷款买房，资金流出了问题，后果真的蛮严重的。
虽然彭叔n l i \对明年的情况，还是比较乐观的。年轻人恢复的真的很快，但是K u &，之前3年已经把不少的人的积蓄给掏光了，你指望他们立马就能各种大消费，这个的确不太现实。最关键的一点，一定要涨薪，也就是涨工资，提高收入。如果你看+ T | s不到涨工资，那么就算是没有疫情，消费也很难上来的。
收入是明年经济是数据回暖，还是真的回暖，一个的很重要的指标。
只是彭叔对这个指标，不是很乐观。
原因很简单，彭叔不说什么虚的，就说那些正式工作的人，他们的收入都涨不起来，你外面工作的人，你工资想要涨？那些老爷们，他们心态能平衡吗？
就像我们很多人都说，长三角那边的服务态度比较好，你也不想想，人家拿的是多少^ } 1 |钱的年薪，普遍20万一年，你过去办事} y j @ Z的人，你一年才拿多少钱，人家心态就比较好1 G –，看到这个钱的份上，对你也就笑脸相迎。可是等到了北方这边，工资普遍不高，像是西安这边大部分科员，一年10万都不到，你去办事的一些p ^ T | g m o o人，有可能收入比他们还要高，D 7 G e N 5尤其是那些做小生意的，这P $ P m 1 a k ! V些办事人员他们心态就有些不平衡，凭什么你收入那么多，就会故意给你找点事，恶心你一下。
人家C ~ : 7 + B A吃皇粮的收入都不高，你外面的收入想要高，很难的。哪有那么多圣人，大家都只是有着七情六欲的普通人N 6 i而q ( N 1 # ;已? p \ ` Z。W Y y不管是圣人，| ? V 4 v w F p还是清官，你看一6 B p # y下历史，多少年才出一个，如果说圣人和清官有那么多的话，还会N年才出一G % a { w个吗？大部分都是俗人的。
所以彭叔觉得明年正式工作的工~ I )资不涨，外面的人，工资想要涨，很难。
最后：
房价涨不涨，不知道，但是你如果贷9 : $ k k款买房，你的房贷是一定要还的，你买房前多想想自己如何保证g 5 j J 5 X V30年的房贷，一定有能力还，不会发生那种断贷之类的事情x 9 r | 0 U T。另外你看看现在哪怕是. p [ } u ~ O那些房产专家，他们也很少说，现在房贷压力大一些没关系，反正你工资会涨的，你看十年前工资多少钱，现在工资多少钱了，大家都知道，工资像过去一样大幅度上涨，不可能了。
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