哈喽大家好,我是血拼哥!
央行“三连发”,降低首付比例至15%、商贷利率不设下限、公积金利率由3.1%下调至2.85%,再加上政府“收储”,
北京房地产市场也在新政后表现出了暖意:
连续三天,北京新房成交100套以上,二手房成交500套以上。
5月22号,新房网签114套,二手房网签618套
5月21号,新房网签111套,二手房网签596套
5月20号,新房网签121套,二手房网签588套
官媒在积极吹暖风,
二手房卖家信心企稳,
大中介前端挂牌房源量14.16万套,同比上周再减少1700+套,降价房源数量下降。
那么北京是不是已经到了“一触即发”的拐点?
这种时候需要购房人不被风声影响,拥有自己的判断力,血拼哥告诉大家几个事实:
Part01 北京多区连跌数月
没有看错,从5月挂牌均价来看,北京14个区都在降价,其中只有朝阳区房价环比上月持平,西城区环比上月上涨1.79%。
一片绿油油,就是北京市场当下的现状:(数据来源于安居客)
从全市的状况来看,北京二手房5月挂牌均价 50210元/㎡,环比上月下跌 1.78% ,同比去年同期下跌 12.53%。
在过往多数情况下,我们都可以说,市场分化,局部地区冷热不均……这样的理由稍微安慰下自己。
今年从豪宅市场,到改善市场,再到刚需市场,降价开始成为常态。
虽然拿特殊案例来说北京楼市虽然不够客观,也代表了市场再走下坡路。
从【刚需随便买】的北京,到了【刚需且急需,擦亮眼睛买】的北京。
已经到了非急需+仅自住+没其他想法,才能上车。
各种新政下,市场都仅仅短暂热了一下,这次517新政后的市场热度能够持续多久也是未知。
估计等到市场再次冷却时,北京的细则就要来了。
Part02 4月跌幅扩大
4月70城房价出炉后,其实有两点关键信息:
1、一二手房价格同环比降幅进一步扩大。
2、房价上涨城市数量已减少至个位数。
4月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%,降幅比上月扩大0.5个百分点。
其中,北京、广州和深圳分别下降0.7%、1.3%和1.0%,上海上涨0.3%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%,降幅均比上月扩大0.2个百分点。
4月份,一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%,降幅比上月扩大0.4个百分点,
其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.6%、0.8%、1.4%和0.7%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.9%,降幅均比上月扩大0.4个百分点。
4月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.5%,降幅比上月扩大1.0个百分点。
其中,北京、广州和深圳同比分别下降0.5%、6.9%和6.7%,上海上涨4.2%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.9%和4.2%,降幅比上月分别扩大0.9个和0.8个百分点。
4月份,一线城市二手住宅销售价格同比下降8.5%,降幅比上月扩大1.2个百分点,
其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.0%、7.5%、10.2%和8.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降6.8%和6.6%,降幅均比上月扩大0.9个百分点。
分面积段看:90㎡及以下价格环比下降2.3%,同比下降10.1%;90-144㎡价格环比下降1.0%,同比下降6.4%;144㎡以上价格环比下降1.0%,同比下降4.5%。
Part03 北京小区跌幅排行榜
除了房价整体的跌幅,为了更直观的了解市场,血拼哥也给大家找来了北京过去一年跌幅都在25%以上小区榜单,从这个榜单能清楚看出来,什么样的小区在这轮房价调整中跌的比较厉害。
房龄老的、面积小的,俗称老破小:一眼看过去,跌幅TOP15中有12个小区的楼龄都是“19”开头的,11个小区成交套均面积在80平方米以下。
老破小往往物业服务较差,社区维护不佳,没有电梯,户型设计不合理,房屋管线设施老旧,存在安全隐患。而且有的老旧小区居住人群以老年人为主,空置率也比较高,居住体感较差。
位置偏的、配套差的:比如朝阳定福庄的福怡苑,大兴高米店的郁花园一里,甘露园的康家园等,这几个小区不仅是老破小,而且还位置偏,周边配套一般。这轮市场下行对非核心区域老破小来说无疑是灭顶之灾了。
居住密度高、户型差、人员复杂的:比如榜一的五月华庭,户型以40平附近开间为主,居住密度极高,租客占比高。再如东城的冠城名敦道A区,没有燃气,户型较差,且有办公人员居住,人员构成较为复杂。
总结下来就是一句话,住起来不舒服的小区本轮房价调整比较大!
此外,东城、西城、海淀、朝阳房价跌幅较高的小区也给大家贴下方了,可供参考。
当然,4月的数据不能代表5月,但是大家需要对北京市场真实数据有了解,北京在新政后成交会不会扭转,市场会不会止跌回暖,以及之后是否还有进一步针对性的措施出台,都要等“子弹再飞一会”。
最近跟购房人聊天,也发现一些变化,以前大家对楼市的观点是几乎一致的悲观,但是最近不一样了,有朋友表达了乐观的情绪,还有朋友表示,价格合适他不怕接盘。
这也折射出了目前市场的状态,一部分人看多,一部分人看空,那么谁正确呢?
血拼哥的观点一直都是提倡动态观察,不轻易下结论的,这里我只想说一句,
5月17日,由国务院组织召开的房地产工作相关会议的最后,国务院副总理何立峰做出讲话,首次提出了一个论断:“深刻认识房地产工作的人民性、政治性。”
这句话建议好好体会。
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