大家这几天是啥状态？就等跨年，还是猛冲kpi？
北京楼市这边是真的卷，年底抢收正在疯狂上演。
赶在最后一周，取证的项目光速开盘。京北建发城建文源府昨晚开盘，售楼处现场人山人海。
中海富华里汇园，也是趁热打铁这几天低调开卖。
南边大红门中海和瑞叁号院先开一步，永定金茂府30号也将开盘。
其他刚亮相的项目也紧着吆喝，往南首开造甲村，拿出倒计时官宣海报。
建发新6 c |宫，也官宣案名建发璟院。
京楼的开发商，跨年是卷着跨的t O b l c。并且，北与北，南与南之间的各个项目，都能构成[ S y !直接竞对。
太精采了，越卷对购房人越有利，. ? 2 Q越卷越+ = D M该期待。
这几天将开盘的项目，之前已给大家分析过，戳y E h上方的t C j j 9 n Q P蓝字案名可以看。
下面给大家说说新宫的建发璟院V 1 I x ) . v \，城区四环，双轨道，双商业，还是很有看点的。
NO.01
北京第三批次供地中，建发拿下丰台槐房新宫地块，最近官宣案名为建发璟院。
项目位置在新宫万达广场对面300米左右，属于南* c V y W l n H *4.3环。
从上图可以看到，新宫的建发璟院与大红门距离也不远，大红门新房属于南3.9环。
虽然新宫与大红门板块间仅一条四环线之隔，但新房指导价一平却差了1.2万。
大红门销售指导价9.5万/平米，新宫销售指导价8.3万/平米。
所以建发璟院的出现，给大红门双雄带来很大威胁。
并且，虽然新宫项目环线位置不及大红门，但仍有很大优势。
在建发璟院500米左右，有地铁4号线、19号线双轨交汇的新宫站。
4号线大家都比较熟悉了，贯穿南北的交通大动脉，串联多个产业及商圈，通勤属性极强。
在南城靠近4号线的房子，租7 W S Q ] $售比明显高于其他。并且越近地铁二手房的流通性也越好。
19号线是大站快车，目前跨越海淀、西城、丰台三区，从新宫到牡丹园全程只需要24分钟左右。
这两条线路= s – 7 , [ ( K的存在，让建发璟院的辐射范围更广。
另外，在项目1公里范T V H ) [ v X | Q围内，有两个大型商场。
300米左右是万达广场，800米左右是大悦春风里。
所以建发璟院附近的城市界面很不k j L j 1 k ) t Q错，甚至比四环内的大红门要好很多。
项目附近自然资源也很充足r G k { t 7 h，隔壁w X c = (是比较大型的南苑森林湿地公园，周边还有槐新公园等。
很显s C V & [ h b q ?然，新宫的优势都是现成的，配套无需等待。
NO.02
大家还记得大红门的主力卖点是啥不，之前说过，三环+南中轴+首都商务新区概念/ h & N n，开发商讲环线+规划故事讲的比较猛。
这也是新宫与大红门两个板块间的主要售卖差异。
但大红门的规划我认为有点虚。
在北京来讲，南城的产业发展都不算太6 ! % 7强。就连丽泽，发展了这么些年+ b { ` { # 8 U a起色也并不大, F \ :。
所以南城的各种规划，且得等。
产业指不上的地方，ZF关于新3 { u ] 8 = u 3 J房的定价逻辑，环线就比较重要了，南城就是这样。
看今年南边供应新房的板块指导价，正可以按环线位置去划分梯度。
之前给大家讲西红门的时候，我说过4.3环和4) n h J _ #.9环定价差1万多。
不过西红门和新宫更像是刚需和改善的分水岭，能上就上，不上则退了。
但新宫和大红门同为改善板块，4.3环和3.9环，房价A Z % I d S又差上一万& 3 o % [ P多，这次大家会如何选择呢？
一条四环线有那么重要吗？很难说M ^ r * 2 \ #。
前段时b 4 ? 4 g Z 1 |间大红门中海和瑞叁号院开盘，首开均价只有8.8万/平米，部分户型低至k F A x M t K J C8.5万元/平米。
降价开，都是逼出来的。南城改善可选项太多，不降价很难卖。
当然，大红门可以低至8.5万，目测新? / ! o宫开盘也必然会降价，有没有可能8万以下呢？
小j I J ) 5 1道消息说，1000万可以拿下建发璟院四居，咱一起期待下。
NO.03
最后再给大家说说这次建* 4 E – v H A e o发新宫的产品。
建发璟院容积率2.2，限高45米，产品预计是10-15层的洋房、小高层。
共规划16栋楼，532户，新l e v G 0 !中式风格。
户型面积分别是106平米三居、128/133平米( 1 : * 3 \ G u四居、153平米四@ S 1 Q居。
最新传出一版户型图，放这给大家看看。
106平三居为南向三面宽，配置飘窗，全明设计{ : ? ? K H e ` G，北向卧室配置设备平台，看起W ^ i来通透性一般。
128平四居同样为南向三面宽，带飘窗，南北通透，双明卫。这版户型不带尺寸，现在看上去南向次卧面积略小。
133平四居南向三面宽1 M 2 | X , G+飘窗，边户主卧带270度转角观景飘窗。} 8 7 j但北向这些空J Y e J I b y I间会不会有点拥挤？
153平四居不同于主流的四叶草户型，做到南向四面宽，自带多功能厅，主卧带有步入式衣帽间和明卫。
这个户型设计较为灵活，后期可自行发挥的余地很大，还是不错的。
带尺寸版本还没出，后期官宣可以重点看看空间尺度的分配。
大家觉得新宫项& $ 1 H 5 W目咋样？话说大红门双雄产品做的一个赛一个，接下来就看建发的了。
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