除了去库存外，保障房也是今年以来政策高频的关键词。收购已建成的存量商品房用作保障性住房，即“收储”，成当前筹集保障性住房的重要渠道之一。据中指研究院统计，截至目前，约60城表态支持国有企业收购存量房用作保障房，其中超25城发布征集公告，深圳、长沙、重庆等一二线城市也已跟进。
在业内人士看来，当前“收储”面临收储价格、供需错配等挑战，推进节奏仍有待进一步提速，预计后续贷款投放节奏或将进一步加快，预期资金支持力度也将增强。
70平方米以下小户型成为“收储”重点
8月19日，湖南省长沙市保障性住房建设发展有限公司发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》，这是继深圳之后，又一发布收储征集计划的重要城市。长沙征集范围为长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市行政区域内已建成未出售的商品房项目。
长沙“收储”房源条件需满足四个条件 ，包括位置合适，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势；户型面积合适，原则上项目（房源）主力户型面积应满足长沙市保障性住房户型、面积（120平方米以下）要求；生活便利，周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件；手续齐全，拟收购项目须房源权属清晰可交易，四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。
长沙上述的“收储”条件较有代表性。与深圳相比，则是“收储”户型面积不同。比如，8月7日，深圳安居集团在征集通告中提到，项目（房源）主力户型面积应满足深圳市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求。优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。
而广东省惠州收储房源与长沙相同，单套面积在120平方米以下。但从各地政策来看，70平方米以下的小户型商品房成为“收储”的重点。除深圳外，北海要求以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；大连市也将单套建筑面积70平方米以下作为收购重点；佛山市也明确要求，用于保障性租赁住房的，以单套建筑面积不超过70平方米的小户型为主
还有部分城市强调房源要满足一定车位配比。比如杭州市临安区提出，即60平方米（含）以下的每套按0.6个车位比例配置。此外，强调收购以不超过周边房源、车位的评估价作为最高限价等。
从目前整体来看，各地征集公告中对收购价格、收购项目的面积有一定要求。对此，明源不动产研究院的总结是，资产负债和法律关系清晰，已取得竣工验收备案证明，房源权属清晰可交易，项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比等。优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。收购的面积要求是用于配售的房源面积在60平方米至120平方米之间，用于保障房配租的房源面积在70平方米以内。价格要与同地段、同类型商品房有比较明显的价差，一般是市场价的5折至6折。房源交易单价以成本法的评估方式确定，原则上为“土地成本+建安成本”。
“在收购过程中，除关注房源的户型面积、价格和位置，以确保其符合保障性住房的标准外，政府将努力以合理价格快速配售收购后的房源，避免形成新的库存压力。”明源不动产研究院分析人士这样表示。
提速“收储”利于推动住宅库存大幅回落
后续还有更多城市将跟进发布“收储”征集公告。综合来看，国企收储未售新房将对市场产生多方面影响。有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。其次有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。又由于本轮将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。而房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。
根据此前中指研究院测算，3000亿元保障房再贷款共可收储约7161万平方米的商品住宅。以2023年全国商品住宅销售面积9.5亿平方米计，收储规模占新建住宅销售比重约7.6%；以2024年6月末住宅待售面积3.83亿平方米计，收储将推动住宅待售面积回落18.7%。当然，收储的带动规模可以测算出来，但实际效果有待落实。
在中指研究院市场研究总监陈文静看来，当前国企“收储”未售新房推进节奏仍有待进一步提速，目前发布征集公告的城市仍较少，另据央行公布数据，截至6月底保障性住房再贷款余额为121亿元。国企收储的推进可能会面临一定挑战，包括收储价格、供需错配等，比如：在一些房企库存压力大、出售意愿较强的城市，保障房需求相对有限，国企收储规模可能较小；而在一些保障房需求相对强烈的城市（一线和核心二线城市），市场库存水平可能也不高，房企折价出售存量房的意愿也相对较低。
“7·30政治局会议再次强调要‘积极支持收购存量商品房用作保障性住房’，意味着未来相关配套政策有望继续完善。”陈文静预计后续贷款投放节奏或将进一步加快，资金支持力度也存在一定增强预期。若下半年各项措施落实到位，则将对去库存、稳市场起到积极作用，有利于加快房地产市场企稳恢复。
明源不动产研究院分析人士也认为，“收储”存量房做保障房举措可以减轻库存压力，加快保障房建设，对冲商品房投资下降，间接刺激内需和消费。当前对于一些收购主体，出于商业可持续性考虑，收储路径还需进一步探索。“收储”模式才刚刚开始，未来随着各城市的摸索及实施、推广，将对去化库存、稳定市场起到明显的积极作用。
事实上，“收储”也被视为缓解房地产市场风险的途径之一。其中，华泰证券就认为，在当前政策环境下，降息与“收储”政策的逐步实施，可能有助于房地产市场信心的修复，并推动市场尽快筑底。
来源：新京报
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