二手房市场“以价换量”的态势已经传导至新房市场。
在7月二手房市场达到年度销售高点后，8月份北京新房市场成交量也迎来大幅上涨。
据北京市住房和城乡建设委员会最新网签数据显示，8月新房（期房+现房）成交5308套，环比大幅增长29.7%，同比增长约29%。也是自今年2月以来新房成交最高的月份。
在业内人士看来，在政策加码的前提下，二手房业主“以价换量”的态势已经传导至新房市场。开发商为了抢收窗口期，不断推出一些特价房，吸引买家出手。对于9月，业内预计大概率有利好因素加持以提振市场信心。
8月新房网签量环比增加1216套
8月份北京房地产市场的交易亮点转向新房市场，成交量出现显著改善。据北京市住房和城乡建设委员会最新网签数据显示，8月新房（期房+现房）成交5308套，环比7月大幅增长29.7%，同比去年8月也增长约29%。这也是自今年2月以来新房成交最高的月份，仅低于今年1月份的成交量，意味着新房市场走出了一波增长的行情。
对此，张大伟认为，8月份新房网签量环比7月份增加了1216套，主要原因是部分共有产权房集中签约，实际新房商品房住宅签约出现了环比下行。
此外，“新房市场继续以价换量。自6月开始，北京新房市场出现大规模特价房，为了抢收窗口期，新盘价格变动明显，特别是南城。目前，特价房源有从南四环全面蔓延的迹象，单价动辄过万下降，价格变动换来了成交量。”张大伟如是表示。
麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱认为，8月份北京新房成交主要聚集在大兴、房山、昌平、顺义、通州，其中大兴区成交位居首位，8月单月成交接近1200套，环比上升82%。相反，主城区8月成交表现不佳，朝阳、丰台、海淀、石景山成交量均不及7月，其中海淀区环比下降幅度最大。8月成交以郊区为主，主要受到供应的带动，郊区的新房房源供应充足，而且近郊区域的房价谈判空间更大。
从个盘项目来看，中建智地提供的数据显示，在刚刚过去的8月份，其旗下的北京国贤府热销4.7亿元、成交面积8292平方米，双双位列北京市单月普通住宅销售金额及面积榜首；中建璞园则以4.19亿元销售金额紧随其后，位列北京市普宅销售金额榜第二，同时成为朝阳区8月普宅销售金额、套数、面积“三冠王”。此外，学府印悦、春和印象也分别69套和67套的单月成交套数，共同跻身北京市8月普宅销售套数榜单前三。
新房价格呈现下滑趋势
从成交价格上看，根据麟评居住大数据研究院监测数据显示，8月份北京新房价格呈现明显下滑趋势，价格下跌19.6%。其原因在于，一方面，受到区域成交结构性影响，8月成交大部分聚焦在近郊区；另一方面，在二手房房价持续下滑的同时，业主“以价换量”的态势已经传导至新房市场。
在更多业内人士看来，当下不少新房项目正在给予购房者较大的折扣和优惠，与二手房业主争抢客户，这也是新房成交量能有所上升的原因之一。
8月31日，位于西红门板块的御璟星城·元启正式开盘。据项目发布的海报显示，其首次开盘销售6亿元，销售指导价6.6万元/平方米。但据新京报记者从项目销售人员获悉，最终价格和付款方式、首付款息息相关，有的户型不到6万元/平方米。
此外，目前市场二手房以及新房市场的向好走势离不开政策的加持。今年6月26日，北京市落地实施“5·17”政策，包括降低首付比例、降低贷款利率等措施，利好政策的实施，使得6月和7月的二手房网签量率先逆势上涨，相比之下，新房因受价格的制约，交易量相对滞后。
需要关注到的是，自2024年以来，二手房市场整体活跃度高于新房市场，二手房挂牌量居高不下。对此，克而瑞研究中心调研了包括北京、上海、广州等在内的11个核心城市，调研结果显示，半数以上客户卖旧后仍会买新。具体到城市来看，置换客群占比最高的城市为北京，置换需求的占比为70%。相比其他城市，北京居民对房价止跌企稳的信心更加坚定，投资止损和看跌避险的卖房动机占比都仅有5%。
业内：市场需要政策继续拉动
接下来，楼市将进入九、十月份的传统旺季，这也是今年市场最后的抢收季，北京市场走势也成为关注重点。政策变化、信贷环境等因素都会影响9月份的市场。
不过，张大伟表示，整体来看，8月北京楼市已经明显呈现政策实施后的“退热”现象，市场需要政策继续拉动，否则进入9月，网签和实际成交有可能继续下行。“5·17”落地政策影响了市场接近3个月，打破了往年“小阳春”后市场下行的趋势，但应注意9月开始市场的惯性下滑，需要政策稳定预期。
展望9月，王小嫱认为，若没有较大利好因素支持，在当前的市场信心之下，成交量难以出现回升。“但历年9月份均是政策的高发期，尤其‘9·30’是出台重磅政策的节点。9月份大概率会有利好因素加持市场。比如近期有消息称降低存量房贷利率，允许转按揭贷款，对刺激消费、降低存量客户的房贷压力均有一定积极作用，有利于提振市场信心。”
对此，中指研究院研究副总监徐跃进表示，短期内核心城市新房市场活跃度或将小幅回升，但前期土地大幅缩量或制约房企供货能力，进而拖累销售恢复，同时居民收入预期等长期因素尚未有明显改善，新房市场整体仍承压。
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