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现在楼市里面有太多的BUG。
这也算是楼市到现在，一直都很难回暖的原因。
彭叔随便说一个。
那就是房% ) 1 p n O @ O –地产q 8 | g : S ~税试点的问题。
这个是应该是房产圈的一个共识了，那就是房地税试点，是避不开的，就在这两年，肯定要落地。
那问题是，什么时候落地呢？
房产圈里面，又有一个共识，那就是楼市必须要回暖之后，房地产税试点，才能落地，不然的话，楼市这么冷，房地产税试点一落地，那不就硬着陆了吗？
然后关于房地产税试点，大家还有一个共识，那就是房地产税试点，长期无法影响房价，但是短期内，一定会导致房价下跌。
那么这么一来，这个BUG就很明显了。
现z s p R y在楼市比较冷，房价下跌，所以房地产税试点无法落地，那么等到，楼市回暖，房价上涨，然后你这个房地产税试点} + b C | c U , j，就落地了，那这么一来，在房价上涨的时候，买入的那些人，不就成了大冤种，高位接盘了吗？
就举个简单的例子。
北京一套e T a ! L 9 ? O刚需房600万，楼市冷的4 w p i ~ ^时候，房东550万到58n J g H t [ U X0万，就肯卖了，那么楼市热的时候\ c $ T 5 o n _ y，房价就到了620万到650万之间，然后一个购房者在楼市热的时候，650万买入，结果房地产税试点落地了，他的这套房子，房价从650万跌至了550万。
你说这个人，多悲催。
对于那些楼市冷的时候，550万买入的人，来说，跌一些也无所谓，对于那些高点买入的人来说，那就不一样了。
这就是一个很明显的BUG。
当大家都知道，房价上涨之后，房地产税试点，就要落地，那谁会去做这最后一棒接盘的人？
更何况，现在少量，经济学家，认为今年这波，就算真的复苏了，{ ~ U 9 8 ,也是最后一波了，以后很长时间，都没戏了。
那万一，真的就那么背，房价连涨了20多年，别人买的时候都涨了，就自己买房的时候，房价跌了，那到时候找谁哭去？
所以大家就能感觉到，] L q P f 3 p现在楼市的复苏，回暖，p r n T } }主要体现在3个方面。
- 二手房挂牌价上涨，这个是真的，不少改善房、次新房，二手房挂牌价的确上涨了，房东在那已经开始造势了。
- 房产中介不断的说，楼市成交量创新高，一天卖出去XX套房，也就是在他们嘴巴里面，楼市很热。
- 各种新闻报道，都说楼市很热，包括自媒体，还有传统媒体。
但实际上呢。
很多大城市，都有自己的官方成交量，每天都公开的，大家可以看的，根本没有那些房产中介，说的那些夸张，甚至，成交量，就和去年普通的时间，是差不多的，只是比最冷的时候，要强一些而已\ N q ! !，根本谈不上热。
也就是说，现在，房产中介，说热了，房东有信心了，但是购房者不接盘，而是选择了，在y X x s *那观望。
你从这个也能看出来，现在楼市复苏，一次比一次难，大家也一次比一次，更加的慎重。
其实彭叔也能理解刚需的心态。
不是说什么刚需买房，房价涨跌都无所谓，那是房价低的时候，而不是现在这样。
彭叔就举个很简单的例子。
彭叔2014年底在西安买车的时候，当A u w s S L ~时落地价，51万，西安当时房价一平，F 8 + , f %高新s } 3的，才7000多，51万都能买个70平的粮两室了。
你说那个时候，房价跌一些，哪怕跌20%，跌30%，那又怎么样，房价就没那么高，跌了20%P 8 @ b d o { 2 5，30%，也不是很心疼，反正一辆车都50万了，车从4S店开出去，就贬值20%了。开个3年，基本上就是打对折了，还不是照样买。你看西安多少人买车。当时西安的老破n + l r r 7 Z X小，一套下来，就是20万到30万之间。
可是现在不一样了，现在房价高了，西安现在高新一套70来平的小两室，少说也要100万以上了，好一点都要150万了。_ m ! \ C g )你说这个价格，买回来，再跌个20%，跌个30%，那刚需的确是比较心疼的。
因为你看西安大街上，50万以上的车，还是有不少，但是100万以上的车，数量嗖的一下，就减少很多了。
就以现在的西安的房价S f I e，西安很多人，其实都能买得起100万的车，但是他们为什么不买？# ! v E ;就是因为他们觉得车是个消耗品，100万车买回来，3年就要折损一半，舍不得，他们就买个20万的车，开一开就行了。
不是刚需，看到房价下跌以后，就不买，而是现在房价太高了，刚需承受不起房价下跌后的结果。
他们是真的会心疼。
只是说，想o W , U o 8 u 2 Z要真的把房价维持在一个不涨不跌的环境，彭叔觉得还是有些难度的。
因为房子这东西，本身就是一个损耗品。大家应该都知道，彭叔的房子，是2013年买的，到现在，已经是10年过去了，彭叔就非常明显的Z l 4 5 K ? x发现一个问题，对比彭叔小区的3、4、5期来说，这些比彭叔的要晚2年以上，这些地方的房子，普遍质量，就比彭叔的这个要好，而且彭叔的n j k . ; E这个10年的\ – r &，已经开D k ( ; Z始进入到老化期了。
典型的表现，就是自来水管老化，平均3个月到2个月，就会水管爆裂，停水一次，而彭Q ; } 3 s叔同事在彭叔后面买的，他和彭叔在一个小区，他那边就啥事没有。
这就] # x E ^ )是因为，房Z 8 5 R M * { * W子的本身，抛开金融属性不说，它本身，就是有居住属性在内，而居住属性，就是消费属性，这就导致，房子是会越来越少的。
如果房子的金融属性不增加，那么房子居住属性会随着时间而下降的这部分，缺口，就没办法堵上Q u Y J U了。
就比\ i \ m i V v如说。
一套200万的房子，它实际的居住属性，就只值100万，还有100万，是金融属性，那么随着时间的推移，它的居住属性，会从100万，慢慢的，下降。如果说这个时候，金融属性不增加，那么这套房子的价格，肯定是要下降的。
也就是，在2a | n w v ! *015年之前，全国那么大，你听过有几个城市，二手房房价比新房房价高的？
在2015年之前，全国房子，大部分都是以居住属性为主，所以新房房价，普遍是高于% + 7 % m U @ ` U了周围的二手房房价，那个时候，根本没有什么打新这一说。
是在2015年年之后，房价m : H & d ^ S $大涨了，房子的金I G ; p R S ( _ [融属性，大幅度增加，也就大家加杠杆了，这就导致了，2015年之后，很多城市的二手房房价，要比新房房价还要高。
从消费品的角度来讲，二手房的居住体验感，怎么可能会比新房要好呢，新房现在各种设计，而且一些强a r r 6 b制性的硬性规定，住建部隔两年就会要求房企修房子的时候提升一下，所以新房的质量，肯定是要比二手房要好的。开发商就算是偷工减料，也只敢是在那n x %些不是硬性规定的地方，偷工减料，硬性规定的地方，他们不敢的。
那么现在的楼市，就是S F v # y y : V除非增加房子的金融属性，不然的话，房价就很难上涨。
房价不涨，就是下跌，你说房价都o 0 W [ ) o Q A d那么高了，房价下跌了，买房的人还会有那么多g / 4 $ , } a Y i吗？
现在楼市里面，就是各种BUG叠加在一起，互相的影响，互相的干扰。
彭叔只能建议大家。
对未来的发展，包括房价，还是降低一些自己的预期，这样的话，对自己，对家人，都会好一些。
因为未来的发展速度，你也能看的到。过i ) S s q h去GDP，每年都是10%，以上，2019年，当时的口号，是3 z 3 w H ? / | O保6%，现在是2023年，口号还没出来，但大概率，是6%都难了，w _ G & # h I应该是5.5%左右，2024年，大概率就是保5了。
你想想，这速度差距，你再看看，每年毕业的大学生的数量。
机会在减少，竞争的人数，在增Q { Q E % U I b加，这个时候，你说你对自己预期，还是像过去一样，那怎么可能呢？
你盯着过去发展期红利的那些人，你怎么想，你心里面都平衡不了的，因为人家就抓住了发展红利，就吃到了那个，你又u c b ^ B z o v w没吃到，你现在想要吃，就要面临和老的既得4 \ m M利益者，. b a和新的竞争者，一起抢，你想想你压力，得有多大。
现在这个时间点，最好就是，放过自己，别给自己太% c c高的要求，尤其是不要对比之前处在红利期的那些人的，不要和他们做对比，你就和当下，你身边的人对e K X % F ^ 3比就行了，不要和过去的人做对比，不然你会抑郁的。
再说个典型的例子。
彭叔2007年单位进来的85年人，2007年到单位，薪资才700来块，2011年，工资就涨到了3000，2011年之前，赶上了一次单% 0 | S B位修房，少量的钱，就拿了一套，2015年之前，单位最后一次，修房，适量的钱，又拿了一套，只要自j 0 } ] k s 1 !己不出错，找个同样的单位的a 1 [ 8 4 8女生结婚，b g m Q + p M现在至少3套房起步，并且薪资已经在4500左f & G * a p ]右。另外一个95年的人，他是2017+ s G s W G年进的单位，刚进来的时候，薪资是3500多，不到4000，没房没车，现在2023年，他的薪) , N 0 q z m F X资，是4000左右，依旧是没房没车。。。啥都没赶上。
你说他们两个人的差距，N \ T o }差在哪里了？
这种就是不能比的，没办法。
所以彭叔说是，千万别和过去吃了红利的人比，要比，就和同龄人比，别和之前? : ? n b f 2 e人比，会把你比的抑郁的。
彭叔说一个鸡汤话。
想开一点，人的一生，尤其是离开学校以后，每一年都会过的很快，开心是一5 E o l & 5 `天，不开心，还是一天，那还是多想点开心的事情。
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